>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第30周周報(bào)（7月22日-7月28日）：地產(chǎn)板塊持續(xù)上漲，中央和地方密集表態(tài)下核心城市政策寬松可期-230801
| 上傳日期： |
2023/8/1 |
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| 2678KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄；二手房成交面積同比降幅小幅擴(kuò)大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。土地市場(chǎng)環(huán)比量升價(jià)跌，同比量跌價(jià)升；土地溢價(jià)率同環(huán)比齊跌。
核心觀點(diǎn)
本周新房成交環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。40城新房成交面積為284.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15.7%，同比下降32.7%，同比降幅較上周縮小了6.16個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為12.6%、19.2%、12.4%，同比增速分別為-5.8%、-41.6%、-39.5%，一、三四線城市同比增速較上周分別提升了84.6、3.3個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比增速較上周下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積同比降幅小幅擴(kuò)大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。18個(gè)城市二手房成交面積為152.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.4%，同比下降16.2%，同比降幅較上周擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為4.7%、-6.3%、-2.5%，同比增速分別為-15.5%、-19.9%、-8.5%，一、二線城市同比增速較上周分別下降了2.0、3.4個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比增速較上周上升了2.5個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積與去化周期均環(huán)比下降。12城新房庫(kù)存面積為9806萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為-0.2%，同比增速為-1.8%；去化周期為13.9個(gè)月，環(huán)比下降0.5個(gè)月，同比提升1.4個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-0.4%、0.2%、0.2%，同比增速分別為5.4%、-10.7%、-6.1%。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為14.1、12.3、34.9個(gè)月，一線城市環(huán)比下降1.0個(gè)月，二、三四線城市環(huán)比分別提升0.1、1.1個(gè)月，同比分別提升0.3、2.9、4.9個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量升價(jià)跌，同比量跌價(jià)升；土地溢價(jià)率同環(huán)比齊跌。百城成交土地規(guī)劃建面為2555.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.5%，同比下降53.7%；成交總價(jià)為522.3億元，環(huán)比下降29.7%，同比下降35.9%；樓面均價(jià)為2044.0元/平，環(huán)比下降31.5%，同比上升38.4%；土地溢價(jià)率為2.2%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降，同比上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為185.9億元，同比上升9.2%，環(huán)比下降34.5%?？們斶€量為207.3億元，同比上升47.2%，環(huán)比上升215.8%；凈融資額為-21.3億元。
板塊收益有所上漲。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為9.8%，較上周上漲6.2pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為5.3%，較上周下降0.2pct。房地產(chǎn)板塊PE為13.6X，較上周上漲1.19X。本周（7.24-7.30），北上資金對(duì)非銀金融、食品飲料、銀行加倉(cāng)金額較大，分別為66.66、57.96、36.01億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.81%（上周為-0.08%），凈買入22.75億元（上周凈買入10.79億元）。
投資建議
本周，政治局會(huì)議召開，未提“房住不炒”，提及“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，整體表述更加積極；政治局會(huì)議明確政策方向后，住建部倪虹部長(zhǎng)也表態(tài)“大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸等政策措施”；7月29-31日，北京、深圳、廣州、上海四個(gè)一線城市迅速響應(yīng)，稱市相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年以來(lái)普通二線和三四線城市的需求端政策已做寬松調(diào)整，目前僅有一線城市和少數(shù)核心二線城市仍然較為嚴(yán)格。政治局會(huì)議、住建部、一線城市的相繼表態(tài)，均釋放了積極信號(hào)。市場(chǎng)對(duì)于一線及部分核心二線城市政策調(diào)整預(yù)期均明顯加強(qiáng)，這也促使了本周板塊出現(xiàn)了明顯上漲。我們預(yù)期未來(lái)政策的調(diào)整方向主要為：持有成本（房貸利率下調(diào)）、首付門檻（首付比例下調(diào)、二套房認(rèn)定優(yōu)化）、交易成本（稅費(fèi)降低）三個(gè)維度配合出擊。我們認(rèn)為，其中房貸利率下調(diào)的可行性相對(duì)較強(qiáng)，一線城市房貸利率仍有較大的下行空間，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月一線城市平均首套房貸利率4.5%，二、三四線均為3.88%，一線城市平均二套房貸利率為5.03%，顯著高于二線城市的4.81%和三四線城市的4.80%。若核心一二線城市政策能及時(shí)兌現(xiàn)、優(yōu)化調(diào)整，或?qū)⒂兄谑袌?chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性筑底企穩(wěn)。
我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、萬(wàn)科A、綠景中國(guó)地產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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