>> 廣發(fā)證券-廣發(fā)宏觀：如何看存量房貸利率調(diào)整的影響-230802
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2023/8/2 |
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來(lái)源： |
廣發(fā)證券 |
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作者： |
郭磊,鐘林楠 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議1。會(huì)議指出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。對(duì)此，我們有以下理解：
調(diào)整存量房貸利率主要是為了應(yīng)對(duì)今年上半年居民集中提前還貸的行為，降低居民提前還貸意愿，保證銀行經(jīng)營(yíng)與信貸的穩(wěn)定性。今年上半年個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放了3.5萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額減少2000億元，以此推算今年上半年個(gè)人住房貸款償還規(guī)模為3.7萬(wàn)億元，同比多增近1.3萬(wàn)億元。RMBS條件早償率指數(shù)一度至2020年以來(lái)新高，后才漸趨平穩(wěn)。提前還貸的主要誘發(fā)因素是居民資產(chǎn)投資回報(bào)率與債務(wù)成本不平衡，若以2009-2022年個(gè)人住房貸款余額環(huán)比與當(dāng)季個(gè)人住房貸款利率簡(jiǎn)單加權(quán)作為存量房貸利率的參考值，則居民部門存量房貸利率大致是5.3%，而資產(chǎn)端可投資的金融資產(chǎn)回報(bào)率大部分都低于這一水平。調(diào)整存量房貸利率有助于居民部門的資產(chǎn)負(fù)債兩端重新平衡。
外匯交易中心發(fā)布的RMBS條件早償率指數(shù)2可以在一定程度上幫助我們觀測(cè)居民部門的提前還貸意愿。它在2022年末大約是0.11附近，今年6月中旬升至0.22，為2020年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)新高，此后逐步下降，至7月末降至0.13附近。
從央行前期表述3來(lái)看，調(diào)整存量房貸利率可能會(huì)通過(guò)“協(xié)商變更合同約定”或“新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”來(lái)實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)階段存量房貸利率定價(jià)是“LPR+點(diǎn)差”，考慮到LPR變化會(huì)同時(shí)影響到增量貸款，“協(xié)商變更合同約定”應(yīng)該主要調(diào)整“點(diǎn)差”，具體的調(diào)整幅度以及范圍有待進(jìn)一步明確。
7月14日，央行召開2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，指出按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。從這一表述來(lái)看，存量房貸利率調(diào)整可能主要采用“變更合同約定”和“新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”兩種方式。
從影響上來(lái)看，調(diào)整存量房貸利率意義之一是降低居民部門的債務(wù)負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定消費(fèi)。根據(jù)2019年央行城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查報(bào)告4，在所有城鎮(zhèn)居民家庭中，有房貸的城鎮(zhèn)家庭比例大約是43%，有房貸的城鎮(zhèn)家庭戶均住房貸款余額為38.9萬(wàn)元，若以此為基準(zhǔn)簡(jiǎn)單估算，存量房貸利率平均每下降10BP，有房貸的城鎮(zhèn)家庭每年就能節(jié)約389元的利息支出。
中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組于2019年10月中下旬在全國(guó)30個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）對(duì)3萬(wàn)余戶城鎮(zhèn)居民家庭開展了資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查。
在受調(diào)查家庭中，有負(fù)債的家庭占比為56.5%。從負(fù)債用途看，房貸是家庭負(fù)債的基本構(gòu)成。有負(fù)債的居民家庭中，76.8%的家庭有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額為38.9萬(wàn)元，占家庭總負(fù)債的比重為75.9%。
調(diào)整存量房貸利率的另一個(gè)信號(hào)意義是，它進(jìn)一步驗(yàn)證了地產(chǎn)政策周期的變化，代表著新一輪穩(wěn)地產(chǎn)政策的延續(xù)。年中政治局會(huì)議提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，央行也指出“過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間”。調(diào)整存量房貸利率是這一線索下的政策之一。從央行工作會(huì)議的表述來(lái)看，除存量房貸利率調(diào)整外，后續(xù)地產(chǎn)領(lǐng)域政策至少還包括進(jìn)一步推進(jìn)保交樓與地產(chǎn)紓困、支持城中村改造、引導(dǎo)首付比例下行等。
央行與外管局2023年下半年工作會(huì)議指出，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
我們進(jìn)一步從框架上理解貨幣政策。前期報(bào)告《從負(fù)債端政策到資產(chǎn)端政策》中，我們?cè)赋?月以來(lái)降存款利率是作用于金融部門負(fù)債端，這不應(yīng)是政策邏輯的全部，下一階段政策重心預(yù)計(jì)將過(guò)渡至金融部門的資產(chǎn)端，把降低存款利率的紅利還給實(shí)體，包括降貸款利率、提高信貸供給合意中樞、托底融資需求、協(xié)助地方化債等。7月調(diào)降LPR與此次要求調(diào)整存量房貸利率屬于第一條線索，下半年應(yīng)該會(huì)陸續(xù)看到其他政策線索。
在前期報(bào)告《從負(fù)債端政策到資產(chǎn)端政策》中，我們?cè)峒?，下一階段的另一看點(diǎn)是資產(chǎn)端的政策。3月以來(lái)，央行已經(jīng)先后做了降準(zhǔn)、引導(dǎo)中小銀行補(bǔ)降存款利率、利率自律機(jī)制引入存款定價(jià)考核懲罰機(jī)制、調(diào)整通知存款與協(xié)定存款利率上限等操作，這些操作均作用在銀行的負(fù)債端。從2022年經(jīng)驗(yàn)看，下一階段政策可能會(huì)更側(cè)重于銀行的資產(chǎn)端，穩(wěn)定實(shí)體融資需求。
比如2022年4月央行降準(zhǔn)，并做了存款利率市場(chǎng)化機(jī)制改革，引導(dǎo)大行調(diào)降存款利率，政策重心主要放在金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端。在這之后，金融政策與財(cái)政政策跟進(jìn)，開始作用在金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)端，激活實(shí)體融資需求。2022年5月份，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，下調(diào)房貸利率下限；2022年6月推
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