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投資要點(diǎn)：
　　我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的三個(gè)方向已經(jīng)明確：
　?。?）加快城中村改造。2021年“超大特大城市”房地產(chǎn)投資占比全國(guó)為35%。根據(jù)已披露投資數(shù)據(jù)的廣州進(jìn)行推算，今年全國(guó)超大、特大城市或?qū)⑼苿?dòng)城中村改造投資1-1.5萬(wàn)億元。
　?。?）因城施策放松購(gòu)房門(mén)檻，如“認(rèn)房不認(rèn)貸”。目前仍維持“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市有16個(gè)，2021年占全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的比重僅為16.2%。從這一情況來(lái)看，即使“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策全面落地，能享受到政策利好的城市也較少，對(duì)全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售總規(guī)模改善作用有限。
　　（3）降低房貸利率。降低房貸利率分為兩個(gè)方向，一是新增房貸利率下調(diào)，即LPR下調(diào)，我們認(rèn)為短期內(nèi)可能性不大；二是存量房貸利率下調(diào)。下調(diào)存量房貸利率，我們認(rèn)為需要考慮2個(gè)因素：一、商業(yè)銀行凈息差與經(jīng)營(yíng)壓力；二、國(guó)有商業(yè)銀行上繳利潤(rùn)規(guī)模下降，央行需要與各級(jí)財(cái)政部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)。若存款利率不進(jìn)一步壓降，短期內(nèi)存量房貸利率下調(diào)的空間有限，或先以小規(guī)模試點(diǎn)為主。
　　在實(shí)際交易層面，從2022年4月政治局會(huì)議、2023年1月首套房利率新政落地后的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一輪利好政策落地，確實(shí)會(huì)帶來(lái)30城商品房成交數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)。但我們認(rèn)為若銷(xiāo)售數(shù)據(jù)改善，同時(shí)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)并未大幅上行，則本輪地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖是暫時(shí)性的。存量需求釋放完后，地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可能再度下行，債市投資者無(wú)需過(guò)度悲觀。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期、資金面收緊超預(yù)期、中國(guó)央行貨幣政策超預(yù)期、信貸投放超預(yù)期、稅收超預(yù)期、歷史數(shù)據(jù)無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)走勢(shì)，相關(guān)資料僅供參考