>> 國海證券-上半年土地市場回顧與后市展望-230727
| 上傳日期： |
2023/7/28 |
大小： |
1386KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
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作者： |
靳毅 |
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投資要點(diǎn)：
土地出讓收入縮量，地方財政仍普遍承壓：以土地出讓收入/（一般公共預(yù)算收入+政府性基金收入）衡量土地財政依賴度，結(jié)合土地財政依賴度和各省份2023H1土地出讓收入同比變化，將土地財政邊際承壓情況由低到高劃分為四個梯隊(duì)：（1）第一梯隊(duì)：廣東、江蘇、海南、黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、寧夏、陜西、天津、云南；（2）第二梯隊(duì)：河北、湖南、四川、重慶；（3）第三梯隊(duì)：山東、河南、湖北、甘肅、山西、新疆、遼寧；（4）第四梯隊(duì)：安徽、福建、廣西、貴州、江西、青海、浙江。
集中供地成交結(jié)構(gòu)改善，但難掩整體低迷態(tài)勢：當(dāng)前集中供地呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：1）供需謹(jǐn)慎，“多頻少量”，成交持續(xù)縮量；2）成交溢價、觸頂成交占比邊際走高，但市場分化明顯；3）主流房企策略趨同，扎堆熱點(diǎn)區(qū)域，拿地主體結(jié)構(gòu)“改善”。
后市怎么看？：預(yù)計(jì)下半年土地出讓收入環(huán)比放量，但土地供需兩端預(yù)計(jì)仍延續(xù)當(dāng)前謹(jǐn)慎態(tài)度，土地出讓收入難改縮量格局，同時高能級城市土地成交主體結(jié)構(gòu)或進(jìn)一步“改善”。后市建議關(guān)注房企推貨和房地產(chǎn)新開工情況、主流房企拿地情況及拿地主體結(jié)構(gòu)“改善”的持續(xù)性、相關(guān)政策的落地及影響。
信用債市場影響：當(dāng)前土拍市場仍較疲弱，銷售分化導(dǎo)致的土拍分化仍在加劇，對信用債估值“短多長空”。一方面建議關(guān)注土地出讓收入表現(xiàn)邊際較好的江蘇、廣東、陜西、湖南、四川、河北，江蘇、廣東等優(yōu)質(zhì)區(qū)域仍可適當(dāng)下沉博取收益，陜西、湖南、四川等區(qū)域中高資質(zhì)主體可適當(dāng)拉長久期；另一方面部分國央企主體仍存博弈空間，建議可適度關(guān)注電建地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)等主體投資機(jī)會。
風(fēng)險提示：政策變化超預(yù)期、信用風(fēng)險超預(yù)期、土地市場成交超預(yù)期、國際摩擦超預(yù)期、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)存在一定偏差
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