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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　中央政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)積極定調(diào)，北上廣深等一線城市紛紛響應(yīng)，市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)政策放寬的預(yù)期升溫，港股地產(chǎn)鏈或?qū)⒂瓉硗顿Y機(jī)會(huì)。本報(bào)告對(duì)比目前港股和A股相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的估值，港股更便宜；深度復(fù)盤歷史上政策催化后的兩地市場(chǎng)表現(xiàn)，港股地產(chǎn)鏈行情啟動(dòng)較慢，但漲幅相對(duì)更大。
　　摘要：
　　地產(chǎn)景氣度有所回落，但政策預(yù)期不斷升溫，帶動(dòng)港股地產(chǎn)鏈反彈。2023年上半年地產(chǎn)銷售修復(fù)趨勢(shì)放緩，新開工面積、施工面積、開發(fā)投資等指標(biāo)保持負(fù)增長(zhǎng)。商品房銷售較二季度末有所回落，整體弱于季節(jié)性，二手房成交面積同樣連續(xù)走弱。近期房地產(chǎn)政策確定新基調(diào)，中央政治局會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)的表述提到要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。隨后北上廣深等一線城市紛紛響應(yīng)。政策預(yù)期升溫，港股地產(chǎn)鏈或?qū)⒂瓉矸磸椡顿Y機(jī)會(huì)。
　　地產(chǎn)政策催化下，港股是否有更好的投資機(jī)會(huì)？第一，所處位置上，港股地產(chǎn)鏈相較A股估值更便宜，投資機(jī)會(huì)更大。指數(shù)層面來看，1）上游行業(yè)AH股重合度很高，板塊指數(shù)走勢(shì)極度相關(guān)，港股估值整體低于A股。2）中游行業(yè)港股地產(chǎn)、物業(yè)估值明顯低于A股，其中房地產(chǎn)板塊AH溢價(jià)率較大。3）下游行業(yè)港股家電、輕工制造板塊估值整體低于A股。板塊龍頭股層面來看，無論是AH兩地均上市的企業(yè)還是A股港股可比龍頭企業(yè)，港股較A股明顯更便宜，性價(jià)比更高。
　　第二，股價(jià)彈性上，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，在每一輪地產(chǎn)政策催化下，港股地產(chǎn)鏈漲幅更大?；仡櫄v史地產(chǎn)上漲周期，A股地產(chǎn)公司的估值催化因素主要是行業(yè)政策環(huán)境，每次地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)政策放松并落地的階段，上漲幅度最大，確定性較高。港股地產(chǎn)公司的估值對(duì)于政策放松也有一定的反應(yīng)，但主要的上漲還是集中在盈利端兌現(xiàn)的階段，成交規(guī)模的提高是催化中國(guó)香港地產(chǎn)公司上漲的最直接的因素。2010年以前的兩次上漲周期，A股漲幅、估值提升大于港股，節(jié)奏基本相同。2010年后，港股漲幅、估值提升大于A股。A股政策放松期上漲，港股盈利兌現(xiàn)期上漲。
　　第三，行情節(jié)奏上，A股港股有所不同，港股上漲更多集中在中后期的業(yè)績(jī)兌現(xiàn)期，且顯現(xiàn)出更大的彈性。通過復(fù)盤我們發(fā)現(xiàn)，近10年來當(dāng)?shù)禺a(chǎn)鼓勵(lì)政策推出后，A股由預(yù)期推動(dòng)上漲，港股節(jié)奏滯后，往往等到銷售、利潤(rùn)等指標(biāo)兌現(xiàn)后開始上漲，且價(jià)格彈性優(yōu)于A股。在7月政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)積極定調(diào)后，北上廣深等一線城市陸續(xù)表示“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，預(yù)計(jì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)存量房貸利率等政策將陸續(xù)落地，后續(xù)觀測(cè)政策落地帶來的業(yè)績(jī)彈性，港股地產(chǎn)鏈或?qū)⒂瓉硗顿Y機(jī)會(huì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：1）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期；2）政策不及預(yù)期。