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8月44城新房成交面積同比-29%，環(huán)比-2%；14城二手房成交面積同比-2%，環(huán)比+17%。截至11日，8月44城新房累計(jì)成交面積同比-29%，環(huán)比7月同期-2%；全年累計(jì)同比-4%。其中，一線城市8月累計(jì)成交同比-37%，環(huán)比7月同期-14%，全年累計(jì)同比+14%。二線城市8月累計(jì)成交同比-24%，環(huán)比7月同期-2%；全年累計(jì)同比-7%。三四線城市8月累計(jì)成交同比-33%，環(huán)比7月同期+14%；全年累計(jì)同比-11%。8月14城二手房累計(jì)成交面積同比-2%，環(huán)比7月同期+17%；全年累計(jì)同比+32%。
　　社融數(shù)據(jù)不及預(yù)期，地產(chǎn)銷售疲弱下居民中長期貸款下行。8月11日央行發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月末社會融資規(guī)模存量為365.77萬億元，同比增長8.9%。對實(shí)體發(fā)放的人民幣貸款余額為228.9萬億元，同比增長11%。從結(jié)構(gòu)來看，2023年7月末對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額占同期社會融資規(guī)模存量的62.6%，同比高1.2pp。從增量來看，2023年前七個(gè)月社會融資規(guī)模增量為22.08萬億元，比上年同期多2069億元；7月單月社會融資規(guī)模增量為5282億元，比上年同期少2703億元，其中對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款增加364億元，同比少增3892億元。前七個(gè)月人民幣貸款增加16.08萬億元，同比多增1.67萬億元。7月單月人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。其中居民新增人民幣貸款為-2007億元，同比多減3224億元，中長期貸款減少672億元，同比多減2158億元，地產(chǎn)銷售疲弱下呈現(xiàn)下滑。
　　行業(yè)融資略有恢復(fù)，9月為年內(nèi)償債金額高點(diǎn)。中指研究院監(jiān)測，2023年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771億元，同比下降2.5%，環(huán)比增加7.7%。行業(yè)平均利率為3.46%，同比下降0.31個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加0.46個(gè)百分點(diǎn)。從融資結(jié)構(gòu)來看，7月信用債規(guī)模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融資占比29.3%，無新增海外債。2023年8月到期債券余額為694億元，其中，信用債占比為83.6%，海外債占比為16.4%。2023年內(nèi)到期債券余額為3394億元，其中信用債占比68.4%，海外債為31.6%，9月為年內(nèi)償債金額高點(diǎn)。
　　成都土拍熱度有所降溫。8月成都共有47宗宅地將出讓，質(zhì)素優(yōu)劣參半，在房企一心追逐核心地塊的當(dāng)下，流拍率恐將有一定程度地提升。就10日土拍結(jié)果來看，競拍熱度冷熱分化顯著，搖號比例30%和溢價(jià)率5.1%均處于較低位，較七月持平，相比二季度土拍熱度有明顯下降。此外央國企依舊是主力、總成交金額占比近九成。受大環(huán)境較差的影響，加之成都本身新房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，成都樓市顯著下行；另一方面，供地量大增，房企卻資金有限，因此優(yōu)質(zhì)地塊競爭白熱化，非核心區(qū)地塊就可能低溢價(jià)或底價(jià)成交，甚至有流拍風(fēng)險(xiǎn)。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬科A等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)。