>> 國盛證券-房地產開發(fā)行業(yè)2023W32：本周新房成交面積同比-35.1%，基本面疲弱靜待核心城市政策落地-230813
| 上傳日期： |
2023/8/13 |
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| 1077KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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7月居民中長期貸款重回負增，基本面持續(xù)疲弱靜待核心城市政策落地。2023年7月新增居民戶中長期貸款為-672億元，同比少增2158億元，占當月新增居民中長期貸款比重降至-19.4%，為近年來最低值。7月居民按揭貸款重回負增，指向當前房地產市場基本面依然疲弱，7月我們跟蹤的樣本30城成交面積同比-34.8%，量能創(chuàng)今年以來月度成交新低；部分居民提前還貸的行為也拖累按揭貸款負增，7月居民戶存款減少8093億元，同比少增4713億元。我們認為，在7月政治局會議定調房地產未來政策方向后，核心城市進一步的寬松政策有望對市場產生積極的作用。但房地產市場基本面的企穩(wěn)修復往往是滯后于寬松數月的，需關注核心城市具體落地政策的力度及寬松節(jié)奏。
碧桂園11只債券停牌。碧桂園于8月10日發(fā)布盈利警告，公司預計2023H1凈利潤虧損450-550億元，而2022同期實現盈利19.1億元。公司在銷售萎靡、融資受阻的環(huán)境下，流動性持續(xù)承壓，公司于8月12日晚間發(fā)布多則公告，其11只債券將于8月14日起停牌，合計規(guī)模達157億元。
行情回顧：本周中信房地產指數累計變動幅度為-4.6%，落后滬深300指數1.19個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第27名。本周上漲個股共17支，較上周減少86支，下跌股數為106支。
新房：本周30個城市新房成交面積為154.2萬平方米，環(huán)比下降25.7%，同比下降35.1%，其中樣本一線城市的新房成交面積為39.5萬方，環(huán)比30.8%，同比-31.6%；樣本二線城市為89.0萬方，環(huán)比-19.3%，同比33.1%；樣本三線城市為25.7萬方，環(huán)比-35.8%，同比-45.2%。從今年累計32周新房成交面積同比看，樣本30城共計9134.6萬方，同比-3.2%；一線城市為2131.6萬方，同比11.3%；二線城市為5115.2萬方，同比-8.3%；三線城市為1887.8萬方，同比-3.0%。
二手房：本周我們跟蹤的13個樣本城市二手房成交面積合計97.8萬方，環(huán)比增長7.7%，同比增長0.7%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為25.2萬方，環(huán)比6.5%；樣本二線城市為46.0萬方，環(huán)比6.1%；樣本三線城市為26.6萬方，環(huán)比11.8%。
信用債：本周共發(fā)行房企信用債17只，環(huán)比增加3只；發(fā)行規(guī)模共計108.69億元，環(huán)比增加16.69億元，總償還量187.41億元，環(huán)比增加40.25億元，凈融資額為-78.72億元，環(huán)比減少23.56億元。
投資建議：中國房地產走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優(yōu)質房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們認為有必要去做強刺激進行托底。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優(yōu)，A股：濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團；H股：綠城中國、越秀地產、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A股關注招商積余；H股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、萬物云。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期，基本面下行引發(fā)連鎖反應
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