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本報告導(dǎo)讀：
　　央行公布7月社融和新增人民幣貸款數(shù)據(jù)，整體看由于房地產(chǎn)行業(yè)的縮表，對信用仍然有負向影響，存貸款增速差隱含利率仍然有下調(diào)空間，用以穩(wěn)定樓市。
　　摘要：
　　7月社融和人民幣貸款增量較去年同期均少增，其中住戶部門影響最大，為凈減少，隱含樓市仍未企穩(wěn)的狀態(tài)，且對于信貸的態(tài)度較年初發(fā)生轉(zhuǎn)變。1）社融單月增量為5282億元，同比去年同期少增2703億元，同時，人民幣貸款為3459億元，同比去年同期少增3498億元。造成少增部分最大的貢獻是住戶部門，按人民幣貸款口徑，住戶部門減少了2007億元，且短期貸款和中長期貸款均減少。2）根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月百強房企銷售金額同比增速也較6月進一步走弱，因此，金融數(shù)據(jù)的回落也在預(yù)期之中，樓市仍未好轉(zhuǎn)；3）中長期貸款減少已經(jīng)出現(xiàn)多次，而短貸的同步減少，也顯示出置換貸款的減少，但并沒有帶來中長期貸款的增量，也即居民整體來看正在信貸削減。
　　從余額來看，存貸款增速差已經(jīng)保持了相當長的時間，自2022年下半年以來均如此，隱含利率仍然有下調(diào)空間，且主要在住戶部門，有助于穩(wěn)定樓市。截止7月底，M2余額為285萬億元，同比增長10.7%，社融余額為366萬億元，同比增8.9%，較M2增速低1.8pct，且本來存貸款增速差始于2022年，已有較長時間；2）回顧前面兩次存貸款增速倒掛時期，也即2008年和2015年，都出現(xiàn)了利率的調(diào)降，來提高貸款的需求，因此，本輪周期中，利率的下調(diào)仍然有空間；3）目前短端利率已經(jīng)有較大幅度的下調(diào)，而長端利率仍然保持了較高的水平，按照LPR5Y來看，仍然為4.2%，相較于其他風(fēng)險等級一樣的資產(chǎn)來說，該利率水平仍然較高，下調(diào)有助于穩(wěn)定樓市。
　　接下來將進入持續(xù)的行業(yè)總量數(shù)據(jù)低基數(shù)期，數(shù)據(jù)的邊際回暖也將出現(xiàn)，但預(yù)期仍然需要進一步修復(fù)。2022年下半年，行業(yè)的總量數(shù)據(jù)進入低基數(shù)期，尤其是進入到8月后，因停工停貸事件導(dǎo)致的居民預(yù)期走差，因此，按照目前政策的引導(dǎo)，數(shù)據(jù)的邊際回暖將出現(xiàn)。但是需要注意的是，樓市的表現(xiàn)需要匹配房企的債務(wù)到期，例如，2023年以來，房企的融資仍然處于負增長，同時，面對竣工面積同比增長18%，對資金的消耗較大，那么，具備造血功能的銷售端，也需要較高的增速，來滿足償債和工程款支出。
　　貸款利率的下降仍在路上，7月百城首套主流房貸利率較6月下降10bp，預(yù)計仍將保持下降趨勢，以穩(wěn)定樓市。按照貝殼研究院監(jiān)測，7月百城首套房主流房貸利率為3.90%，二套房利率為4.81%，較6月均下降10bp。在2022年發(fā)布政策，房價同環(huán)比連續(xù)下跌超過3個月的城市，可以突破原定利率的下限，即LPR5Y-20bp，越來越多的城市執(zhí)行了突破下限的政策?？紤]到7月銷售較6月份進一步走弱，也即在下調(diào)利率之后，銷售仍未有明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計利率也將做進一步的下調(diào)。
　　繼續(xù)階段性推薦開發(fā)，全年繼續(xù)看好園區(qū)。維持階段性推薦開發(fā)版塊，關(guān)注一線城市本土企業(yè)，受益首開股份、京投發(fā)展等，龍頭如保利發(fā)展等依然是中期配置首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團、招商蛇口等。
　　風(fēng)險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。