>> 信達(dá)證券-房地產(chǎn)行業(yè)第32周周報：新房二手房走勢分化，各地落實中央政策-230813
| 上傳日期： |
2023/8/13 |
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| 2288KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周核心觀點：2023年8月第2周，新房和二手房環(huán)比走勢分化。新房成交面積連續(xù)兩周環(huán)比下降，目前接近五一假期（W18）當(dāng)周水平。三線城市環(huán)比回落幅度較小。二手房環(huán)比小幅回升，基本保持穩(wěn)定。一線城市成交面積同比負(fù)增，二三線城市同比保持小幅增長。自7月中央政治局會議和住建局確定下半年樓市政策基調(diào)，一線城市相繼表態(tài)之后，本周河南、江蘇等省份，鄭州、武漢、南京等城市繼續(xù)發(fā)聲，進(jìn)一步落實中央政策。本周北京、成都、西安、南昌、無錫完成土地出讓。
重點政策解讀：8月4日，河南省政府辦公廳近日印發(fā)《持續(xù)擴(kuò)大消費若干政策措施》。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)部分提出：支持各地因城施策，持續(xù)完善購房補(bǔ)貼等促進(jìn)住房消費健康發(fā)展政策。在2022年鄭州成為首批取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的重點城市之后，本次在全省范圍內(nèi)進(jìn)一步明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時針對買新?lián)Q舊人群放松限售政策，也有利于定向釋放改善需求。8月，江蘇省發(fā)改委就《關(guān)于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好助力高質(zhì)量發(fā)展繼續(xù)走在前列的若干政策措施》公開征求意見。其中指出：支持剛性和改善性住房需求，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。我們認(rèn)為，以浙江、江蘇為代表的全國重點省份，優(yōu)化調(diào)整落戶限制政策，有利于促進(jìn)人口流動，推動當(dāng)?shù)厝丝?、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)復(fù)蘇。上周一線城市住建部門陸續(xù)表態(tài)，認(rèn)真學(xué)習(xí)7月24日中央政治局會議和近期一系列重要會議精神，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。我們認(rèn)為，本周重點二線城市的表態(tài)可以視為上周一線城市表態(tài)的延續(xù)，后續(xù)因城施策的政策托底力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，更多城市將就支持合理住房需求、調(diào)整存量房貸利率實施具體政策措施。隨著各地措施逐步落地，我們預(yù)計重點城市市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升，進(jìn)而帶動三四線城市回暖，并有力提振房地產(chǎn)市場參與主體信心。
一周行情回顧：本周（2023/08/07-2023/08/13）申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.59%，跑輸上證綜指1.58pct，在各類板塊中位列第28/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌4.66%，跑輸恒生綜指1.84pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：*ST新聯(lián)（19.53%）、深振業(yè)A（12.33%）、天房發(fā)展（10.00%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：花樣年控股（-55.00%）、碧桂園（-31.47%）、佳兆業(yè)集團(tuán)（-21.72%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌8.22%，跑輸恒生綜指5.40pct，在各類板塊中位列第13/13。本周有2家物業(yè)公司上漲，分別為：弘陽服務(wù)（7.69%）、國銳地產(chǎn)（4.55%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：碧桂園服務(wù)（-23.09%）、正榮服務(wù)（-19.35%）、雅生活服務(wù)（-11.36%）。
地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/08/05-2023/08/11）30個大中城新房成交面積169.96萬平方米，同比下降27.72%，環(huán)比下降24.90%。15城二手房成交面積154.12萬平方米，同比下降1.23%，環(huán)比上升4.52%。監(jiān)測16個重點城市庫存面積18078.91萬平方米，環(huán)比上升0.20%，去化周期106.48周，較上周延長2.91周。上周（2023/07/31-2023/08/06）100大中城市土地供應(yīng)建面2642.27萬平方米，同比下降32.37%，環(huán)比下降15.62%；土地成交建面3017.13萬平方米，同比下降15.26%，環(huán)比上升59.47%；供需比下降為0.88，溢價率為4.19%。
房企融資情況：本周（2023/08/05-2023/08/11）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為103.04億元，同比上升89.06%，環(huán)比上升12.00%；債務(wù)總償還量為191.61億元，同比上升48.07%，環(huán)比上升23.16%；凈融資額-88.57億元。
風(fēng)險因素：政策風(fēng)險：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場風(fēng)險：房地產(chǎn)市場銷售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。
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