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導(dǎo)讀：2023二季度以來(lái)，REITs二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較弱，流動(dòng)性不足和部分投資者趨同交易等原因?qū)е翿EITs指數(shù)持續(xù)下行。隨著經(jīng)濟(jì)回暖和REITs制度進(jìn)一步完善，7月以來(lái)REITs表現(xiàn)回暖明顯。本文回顧了REITs一級(jí)發(fā)行和二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)，梳理了國(guó)內(nèi)REITs政策的演進(jìn)，并分析了不同類(lèi)型REITs 2023Q2業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。
　　REITs市場(chǎng)回顧：四單擴(kuò)募順利完成，二級(jí)表現(xiàn)逐漸回暖。一級(jí)發(fā)行：四單擴(kuò)募順利落地，新發(fā)首日漲幅回落。2023Q2共發(fā)行1只REITs，發(fā)行節(jié)奏放緩。其中，2023年6月30日上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中金湖北科投光谷REIT，發(fā)行規(guī)模15.75億元。二級(jí)表現(xiàn)：REITs指數(shù)止跌回升，成交活躍度回升。近一年（2022.8.17-2023.8.18），REIT指數(shù)前期整體下行，近期止跌回升。2022年8月17日開(kāi)始，REITs指數(shù)小幅上漲后持續(xù)下行。2022.08.17-2023.7.5，中證REITs指數(shù)累計(jì)下行27.8%，REITs產(chǎn)權(quán)指數(shù)下行27.0%，REITs經(jīng)營(yíng)權(quán)指數(shù)下行19.8%。后續(xù)REITs市場(chǎng)回暖，截至2023.8.18，中證REITs指數(shù)降幅收窄至21.8%，REITs產(chǎn)權(quán)指數(shù)降幅收窄至20.5%，經(jīng)營(yíng)權(quán)指數(shù)降幅收窄至13.4%。流動(dòng)性方面，2023年REITs成交活躍度有所回升。一季度隨著市場(chǎng)走弱，成交活躍度逐漸下行，4月以來(lái)成交活躍度下降明顯，7月市場(chǎng)表現(xiàn)回暖，成交活躍度逐漸回升。
　　政策分析及展望：制度不斷完善，鼓勵(lì)民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs。政策不斷出臺(tái)推動(dòng)我國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展。2023年6月13日，國(guó)家發(fā)改委投資司組織召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目前期工作質(zhì)量提升專(zhuān)題培訓(xùn)會(huì)。2023年7月6日，國(guó)家發(fā)展改革委將支持更多符合條件的民營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，不斷提升民間投資積極性。2023年7月24日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步抓好抓實(shí)促進(jìn)民間投資工作努力調(diào)動(dòng)民間投資積極性的通知。2023年8月1日，國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)發(fā)布關(guān)于實(shí)施促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展近期若干舉措的通知，其中提出，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動(dòng)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步擴(kuò)大民間投資。相關(guān)法律法規(guī)繼續(xù)不斷完善。2023年7月25日，證監(jiān)會(huì)召開(kāi)2023年系統(tǒng)年中工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步提升服務(wù)國(guó)家重大戰(zhàn)略的質(zhì)效。推動(dòng)公司債和企業(yè)債協(xié)同發(fā)展，做優(yōu)做強(qiáng)科創(chuàng)債，抓緊推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類(lèi)型公募REITs項(xiàng)目落地。進(jìn)一步提升期貨市場(chǎng)功能，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行大局。
　　2023Q2業(yè)績(jī)分析：完成度表現(xiàn)分化，不利因素影響將緩解。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：Q2環(huán)比修復(fù)緩慢，整體完成度較高。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT完成度領(lǐng)先，博時(shí)蛇口園區(qū)REIT、華安張江光大REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT和華夏和達(dá)高科REIT營(yíng)收完成度均超過(guò)25%，華夏合肥高新REIT和建信中關(guān)村REIT完成度不及預(yù)期。倉(cāng)儲(chǔ)物流：Q2業(yè)績(jī)環(huán)比上升，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。倉(cāng)儲(chǔ)物流方面運(yùn)營(yíng)情況相對(duì)穩(wěn)健，EBITDA完成額達(dá)27.4%。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT二季度營(yíng)收環(huán)比均上升，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT二季度EBITDA完成額達(dá)24.7%，較一季度下降12.52PCT。能源基礎(chǔ)設(shè)施：Q2環(huán)比上行，EBITDA恢復(fù)良好。鵬華深圳能源REIT2023二季度營(yíng)收情況較2023一季度大幅上行，EBITDA環(huán)比顯著上升。保障性租賃住房：Q2業(yè)績(jī)環(huán)比上行，整體運(yùn)營(yíng)情況良好。保障性租賃住房方面，2023年二季度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)整體穩(wěn)健，營(yíng)收環(huán)比小幅上行，EBITDA環(huán)比略微下降，營(yíng)收和EBITDA完成度均高于25%，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的營(yíng)業(yè)收入完成度分別為25.2%、25.9%、25.5%和26.9%。交通基礎(chǔ)設(shè)施：Q2環(huán)比略微下行，待業(yè)績(jī)修復(fù)。交通基礎(chǔ)設(shè)施方面REITs環(huán)比略微下行。2023Q2,7只交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs營(yíng)收平均完成度為22.6%，EBITDA完成度為24.3%，其中，只有國(guó)金中國(guó)交建REIT營(yíng)收完成度超25%。華夏中國(guó)交建REIT和中金安徽交控REIT營(yíng)收完成度低于20%。生態(tài)環(huán)保：Q2環(huán)比回升，EBITDA保持穩(wěn)健。受季節(jié)性等影響，生態(tài)環(huán)保方面，首創(chuàng)水務(wù)REIT二季度營(yíng)收同比環(huán)比均上漲，EBITDA環(huán)比上升，首鋼綠能REIT二季度營(yíng)收環(huán)比下行，EBITDA環(huán)比下行。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT二季度營(yíng)收同比環(huán)比均有上漲，營(yíng)收完成度為25.9%，環(huán)比上漲3.4PCT。
　　可分配金額及估值：可供分配金額完成率較高，交通基礎(chǔ)設(shè)施估值分化較大。可供分配金額方面，2023Q2倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs、能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房REITs完成度超預(yù)期，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可供分配金額完成度同樣超過(guò)四分之一，交通基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)保REITs可供分配金額完成度不及預(yù)期。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，2023Q2可供分配金額有所上升，完成額占比27.2%，占比環(huán)比上升4.4 PCT。倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs方面，2023Q2可供分配金額有所上升，完成額占比31.8%，占比環(huán)比上升5.0 PCT。能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs二季度可供分配金額繼續(xù)大幅上升，完成額占比31.7%，占比環(huán)比上升19.7 PCT，完成度超預(yù)期。保障性租賃住房REITs 2023Q2可供分配金額完成額占比29.6%，超預(yù)期完成。交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，2023Q2可供分配金額完成額占比