| 上傳日期： |
2023/8/28 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
易峘 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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近期有關(guān)城中村改造的討論進(jìn)一步升溫。潛在規(guī)模之外,資金來源和推進(jìn)節(jié)奏是相關(guān)投資是否能有效托舉增長的關(guān)鍵。我們此前以示范先行的廣州為例,對其潛在宏觀影響進(jìn)行了初步分析。結(jié)合現(xiàn)有的信息,我們從執(zhí)行層面進(jìn)一步探討城中村改造的“技術(shù)要點”。執(zhí)行層面,城中村改造可能涉及土地性質(zhì)變更,且要求因地制宜、大力避免大拆大建。結(jié)合這些要求,并考慮到不同城市人口布局、資金來源、及項目執(zhí)行主體能力和意愿等方面的差異,我們認(rèn)為,城中村改造快速推進(jìn)可能仍需中央層面、自上而下進(jìn)一步的統(tǒng)籌,尤其在資金支持和項目執(zhí)行主體層面。所以,我們將政府層面實質(zhì)性的資金支持、及對執(zhí)行主體有效激勵作為觀察城中村改造實際執(zhí)行進(jìn)度的關(guān)鍵跟蹤指標(biāo)。
1.規(guī)劃VS.執(zhí)行：潛在規(guī)模萬億級、但改造周期和建安規(guī)模有不確定性
我們此前測算，本輪改造周期全國21個特大超大城市投資空間潛力約為2萬億元，若放寬其中城中村數(shù)量占比的假設(shè)，潛在投資總規(guī)?？蛇_(dá)到5萬億元，預(yù)計在5-7年的建設(shè)周期下，年均投資額約3000億-1萬億元（參見《從廣州試點看城中村投資潛力》（2023/7/26））。目前廣州、深圳、上海、青島及昆明等城市均已提出今年的改造目標(biāo)，總計劃金額已超過2000億元。
城中村改造是十四五規(guī)劃中城市更新的組成部分，但項目周期可能比棚改長。十四五中明確提出“因地制宜”的原則，因此各地城中村改造規(guī)劃可能更為精細(xì)化。若涉及拆建，需經(jīng)歷較為復(fù)雜的論證和動遷流程，速度或?qū)⒉患按饲暗呐锔?。即便參照棚改進(jìn)度，從立項至基本建成最快也需約3年時間。
考慮到土地性質(zhì)可能變更、控制大拆大建等要求,結(jié)合資金可得性限制和回報率要求,各地推進(jìn)城中村改造的可行性和速度或參差不齊。城中村改造的對象多為集體土地,或涉及集體土地和國有土地的轉(zhuǎn)化及相關(guān)征收補(bǔ)償。此外,雖然城中村改造可能擴(kuò)容,但在人口流出城市的投資回報不確定性較高。
疊加更為精細(xì)的規(guī)劃要求，城中村改造的建安部分開支比例可能不及棚改。在特大、超大城市推進(jìn)城中村改造，可能涉及土地產(chǎn)權(quán)變更的補(bǔ)償部分資金比例較高。此外，基于不大拆大建、“超過半數(shù)以上居民回遷”的規(guī)劃要求，城中村改造投資可能更多涉及公共設(shè)施升級改造、而非拆建。此外，部分城中村改造還包括戶籍、社保、公共服務(wù)等諸多層面配套。由此看，城中村改造投資中的建安部分開支、及“形成實物工作量”投資占比可能不及棚改。
2.自上而下、統(tǒng)一規(guī)劃有助于化解資金來源及項目主體執(zhí)行能力相關(guān)制約
執(zhí)行層面，地方政府和承建主體的資金來源及執(zhí)行能力可能成為“堵點”，全國統(tǒng)籌、自上而下的資金及執(zhí)行方面的支持有望加速城中村改造進(jìn)度，加大穩(wěn)增長力度。本輪城中村改造強(qiáng)調(diào)多渠道籌措資金。立項層面，地方政府相關(guān)融資能力需進(jìn)一步加強(qiáng)；執(zhí)行層面，地產(chǎn)和建筑企業(yè)資金實力有待提升，以支撐前期投資需要。所以，全國自上而下的統(tǒng)一規(guī)劃和推進(jìn)至關(guān)重要。
中央層面的可能的資金支持及項目執(zhí)行層面更為清晰的部署或為城中村改造投資加速的跟蹤指標(biāo)，其中密切關(guān)注能否出臺配套支持的政策性金融工具（如政策性銀行擴(kuò)表速度、及PSL凈發(fā)行等）。
風(fēng)險提示：資金來源增長不及預(yù)期，地產(chǎn)周期超預(yù)期下行。
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