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核心觀點(diǎn)
　　歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)26.6%。2023上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.8億元，同比增長(zhǎng)23.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.2億元，同比增長(zhǎng)26.6%。分板塊看，受物業(yè)管理項(xiàng)目增加及收購(gòu)子公司并表，物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入66.9億元，同比增長(zhǎng)23.0%；受在管商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目增加及同期基數(shù)效應(yīng)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.8億元，同比增長(zhǎng)30.6%。
　　深耕非住業(yè)態(tài)，市拓強(qiáng)勁。2023上半年公司不斷加大市場(chǎng)拓展力度，實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~約19億元，同比增長(zhǎng)18.3%，其中第三方項(xiàng)目新簽?zāi)甓群贤~約17億元，千萬(wàn)級(jí)以上項(xiàng)目占比超55%。截至2023上半年末，公司在管項(xiàng)目2011個(gè)，管理面積達(dá)3.3億平方米，其中來(lái)自第三方項(xiàng)目的管理面積為2.19億平方米，占比66%。公司進(jìn)一步鞏固了自身差異化的戰(zhàn)略定位優(yōu)勢(shì)，非住業(yè)態(tài)管理面積達(dá)1.99億平方米，占比60%。公司非住業(yè)態(tài)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，2023上半年收入占基礎(chǔ)物業(yè)管理總收入的比重超七成，同時(shí)公司非住業(yè)態(tài)多個(gè)細(xì)分賽道加速發(fā)展，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)一步增加，新增辦公類(lèi)、園區(qū)類(lèi)、政府類(lèi)項(xiàng)目上百個(gè)。
　　商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步提升。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，截至2023上半年末，公司在管商業(yè)項(xiàng)目61個(gè)，管理面積達(dá)346萬(wàn)平方米，其中公司自持項(xiàng)目3個(gè)，受托管理控股股東招商蛇口持有項(xiàng)目53個(gè)，第三方品牌輸出項(xiàng)目5個(gè)。在持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，公司持有物業(yè)包括酒店、購(gòu)物中心、零星商業(yè)、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)，總可出租面積為48.86萬(wàn)平方米，截至2023上半年末總體出租率為97%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超預(yù)期下行；公司在管面積增長(zhǎng)不及預(yù)期；毛利率下行超預(yù)期；重資產(chǎn)剝離進(jìn)度不及預(yù)期。
　　投資建議：公司作為央企物管龍頭，業(yè)態(tài)布局均衡，非住領(lǐng)域保持領(lǐng)先，母公司招商蛇口綜合實(shí)力突出，未來(lái)公司將持續(xù)受益于行業(yè)格局的重構(gòu)。預(yù)計(jì)23-25年公司歸母凈利潤(rùn)分別為7.3/8.8/10.1億元，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.69/0.83/0.95元，對(duì)應(yīng)PE分別為22.7/18.9/16.4X，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。