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23H1營業(yè)收入同比+20%，歸母凈利潤同比+22%、符合預(yù)期。2023H1，公司實(shí)現(xiàn)營收82.0億元，同比+20.1%；核心經(jīng)營利潤7.1億元，同比+20.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.2億元，同比+21.8%，符合市場預(yù)期；基本每股收益0.13元，同比+22%；毛利率和歸母凈利率為18.7%和5.1%，同比分別-0.5pct和+0.1pct；銷售及營銷開支1.5億元，同比+22.9%；行政開支6.7億元，同比+11.7%，低于收入增速20.7%，管理費(fèi)用率8.2%，同比-0.6pct。業(yè)績變動主要源于：1）在管規(guī)模穩(wěn)步增長；2）管理費(fèi)率優(yōu)化，凈利率略有修復(fù)；3）應(yīng)收款賬齡增加計(jì)提減值損失1.2億元，同比+15.6%。
　　23H1在管面積同比+19%，第三方在管占比達(dá)85%，物業(yè)費(fèi)單價(jià)同比+0.3%。2023H1末，公司在管面積達(dá)4.15億平，同比+18.7%；儲備面積達(dá)3.79億平，同比+3.7%；儲備/在管覆蓋率約0.9倍；新拓單年合同金額15.2億元，同比-9%，其中非住宅占比46.0%，同比+4.7pct。2023H1末，在管面積中：1）住宅、非住宅分別占80%、20%；2）綠城房產(chǎn)、第三方分別占比14.8%、85.2%；3）華東/環(huán)渤海/珠三角/其它區(qū)域分別占59.1%/15.7%/8.4%/16.7%。據(jù)公司業(yè)績推介材料，2023H1，公司平均物業(yè)費(fèi)3.21元/平米*月，同比+0.3%，物業(yè)費(fèi)單價(jià)維持行業(yè)較高水平；收繳率達(dá)98.2%，同比+1.3pct，續(xù)約率達(dá)98.3%，同比-0.1pct，收繳率及續(xù)約率均維持較高水平。
　　物業(yè)服務(wù)收入同比+20%，毛利率持平，園區(qū)服務(wù)收入同比+27%，毛利率修復(fù)。2023H1，公司物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)、科技服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營收52.5、16.6、10.8、2.1億元，分別同比+20.4%、+26.5%、+12.3%、+6.6%，分別占比64.1%、20.2%、13.1%、2.6%，毛利率分別為13.8%、24.3%、30.1%、36.6%，分別同比持平、+1.1、-5.9、+5.3pct。咨詢服務(wù)中，在建物業(yè)服務(wù)、管理咨詢服務(wù)分別同比+13.7%、+3.1%，分別占比咨詢服務(wù)收入的88%、12%；園區(qū)服務(wù)中，園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、居家生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化教育服務(wù)收入分別同比+10.2%、+122.6%、+21.3%、+20.7%、+32.4%，分別占比園區(qū)服務(wù)收入的34.9%、13.3%、8.7%、22.9%、20.2%。物業(yè)服務(wù)毛利率持平；咨詢服務(wù)的毛利率下降，主要受房地產(chǎn)環(huán)境影響；園區(qū)服務(wù)的毛利率提升，主要源于受疫情影響減小。
　　投資分析意見：業(yè)績穩(wěn)健增長，拓展高質(zhì)量推進(jìn)，維持“買入”評級。綠城服務(wù)作通過第三方拓展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定而持續(xù)的擴(kuò)張。公司以服務(wù)品質(zhì)著稱，區(qū)域聚焦長三角，收繳率、續(xù)約率、中標(biāo)率都位于行業(yè)較高水平，并物業(yè)費(fèi)提價(jià)能力相對較強(qiáng)，中長期利潤率更加穩(wěn)定，并有望在行業(yè)后階段率先挖掘增值服務(wù)空間，有望領(lǐng)跑物管行業(yè)黃金賽道。我們維持公司2023-25年每股收益預(yù)測為0.22、0.26、0.32元，考慮到綠城服務(wù)作為第三方品質(zhì)物管企業(yè)，后續(xù)有望受益于地產(chǎn)及物管格局優(yōu)化，并在疫后復(fù)蘇背景下，利潤率有望逐步改善，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：增值服務(wù)拓展不及預(yù)期，人工成本超預(yù)期上升致利潤率下行，涉及訴訟仍有不確定性。