>> 開源證券-宏觀經(jīng)濟(jì)點(diǎn)評：一攬子地產(chǎn)組合拳的效果與敏感性測算-230901
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
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作者： |
何寧 |
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事件：2023年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》、《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。7月以來，地產(chǎn)放松政策已覆蓋了城中村改造、認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例、房貸利率下限、存量貸款利率的一攬子組合拳，市場不乏對標(biāo)2012、2014-2015年兩輪地產(chǎn)周期的聲音。一攬子地產(chǎn)政策有望提振2023年商品房銷售面積同比6個百分點(diǎn)；房貸少償部分占社零0.2個百分點(diǎn)。我們判斷8月下旬-9月為政策密集出臺期，重點(diǎn)關(guān)注化債、地產(chǎn)、基建等增量政策，預(yù)計將顯著改善市場風(fēng)險偏好，繼續(xù)看多權(quán)益，關(guān)注周期相關(guān)板塊；債市謹(jǐn)慎。
下調(diào)首付比例、二套房利率下限：拉動商品房銷售面積5%
對歷史上兩輪地產(chǎn)放松周期進(jìn)行歸因，測算本次下調(diào)首付比例、二套房利率下限有望拉動商品房銷售面積TTM 23.0個百分點(diǎn)，兩者分別貢獻(xiàn)17.4、5.6個百分點(diǎn)，其中2023年全年改善幅度可能為5個百分點(diǎn)。
存量房貸利率的調(diào)降空間與敏感性測算
(1)空間：上限50BP，合理幅度25BP，實際可能稍低。調(diào)降措辭略低于市場預(yù)期，但提示存量房貸利率下調(diào)與認(rèn)房不認(rèn)貸可能存在聯(lián)動效應(yīng)。從銀行存量個貸利率和新發(fā)按揭利率的利差來看，降幅上限為50BP。考慮到銀行凈息差已連續(xù)3個季度低于1.8%的MPA考核線，9月1日存款利率降息落地（農(nóng)行工行3年期、5年期均下調(diào)25個基點(diǎn)）。我們判斷，存量房貸利率的合理降幅在25BP左右，實際可能稍低。
(2)測算2023Q2存量房貸的償債比率為7.08%，即100元收入有7.08元用于償還房貸本息。從4.6%開始每降低10BP，對應(yīng)居民每年減少償付本息約301億元、償債比率降低0.056個百分點(diǎn)。若降幅為25BP，對應(yīng)居民每年減少償付本息約751億元，償債比率降低0.14個百分點(diǎn)，占社零比重為0.2%。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”：拉動2023年商品房銷售面積1.2%-1.4%
(1)2023年8月25日，三部門推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。8月30日廣深先行落實，信號意義明顯，后續(xù)關(guān)注北上的政策跟進(jìn)。
(2)“認(rèn)房不認(rèn)貸”或拉動全國商品房銷售面積1.2%-1.4%。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，2022年有超過10個城市調(diào)整“認(rèn)房不認(rèn)貸”，在調(diào)整后1、2、3、4、5個月，商品房銷售面積累計增速平均改善了4.9、7.3、9.7、9.6、8.4個百分點(diǎn)。截至2023年8月初，至少有18個城市還未執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”（其中廣州、深圳、武漢、廈門8月底相繼官宣落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”）。假設(shè)18個城市中一線城市改善20%-30%，其余城市改善10%，測算“認(rèn)房不認(rèn)貸”拉動2023年商品房銷售面積（按半年計）1588-1888萬平，拉動全國房地產(chǎn)銷售面積1.2%-1.4%。
風(fēng)險提示：政策執(zhí)行力度不及預(yù)期，俄烏沖突反復(fù)超預(yù)期，美國經(jīng)濟(jì)超預(yù)期衰退。
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