>> 華安證券-固定收益深度報(bào)告：三四線樓市觀察-230831
| 上傳日期： |
2023/8/31 |
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pdf 共18頁(yè) |
來(lái)源： |
華安證券 |
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作者： |
顏?zhàn)隅?/b> |
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為何關(guān)注三四線地產(chǎn)？
如何看待地產(chǎn)后續(xù)走勢(shì)？724后是一輪新的效用驗(yàn)證期。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，政治局會(huì)議后，4大一線城市，21個(gè)新一線、二線城市，24個(gè)三四線城市出臺(tái)相關(guān)地產(chǎn)調(diào)控方案，且近期《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》印發(fā)，推動(dòng)落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，“一城一策”工具箱落地，后續(xù)關(guān)注效用檢驗(yàn)。
為什么要關(guān)注三四線地產(chǎn)？三四線對(duì)于地產(chǎn)尾部風(fēng)險(xiǎn)與修復(fù)程度更“敏感”。市場(chǎng)觀察地產(chǎn)邊際變化往往聚焦一二線，如杭州、鄭州，但事實(shí)來(lái)看，一二線擁有更多剛性需求、政策放松的幅度與頻率更高、金融資源的豐富程度與調(diào)用能力更強(qiáng)?？陀^來(lái)看，三四線城市貢獻(xiàn)了全國(guó)三分之一土拍收入與五分之一的新房銷售額，其面臨地產(chǎn)的長(zhǎng)尾效應(yīng)與一二線城市的虹吸效應(yīng)，土拍情況與庫(kù)存去化“路程更長(zhǎng)”，對(duì)于地產(chǎn)尾部風(fēng)險(xiǎn)與修復(fù)程度，亦需關(guān)注三四線。
對(duì)于三四線城市，我們關(guān)注什么？可以從三個(gè)方面探討：三四線房地產(chǎn)目前的定位、誰(shuí)在支撐三四線的地產(chǎn)行情、政策落地下哪些三四線城市已“突圍”。
三四線的房地產(chǎn)定位是什么？
三四線城市房地產(chǎn)周期以2018年為分界線劃分為兩個(gè)階段。
2018年前：棚改貨幣化支持三四線城市去庫(kù)存。2015年提出三年改造方案，其后四年改造規(guī)?？傆?jì)2442萬(wàn)套。實(shí)施效果來(lái)看，2014年貨幣化安置率9%、2015年30%、2017年約6成棚改采取貨幣化安置手段。商品房待售面積2015年起回落，至2019年基本觸底。
2018年后，棚改淡化，舊改補(bǔ)位，內(nèi)生需求支持去庫(kù)存。各城市回歸基本面支撐邏輯且分化明顯，部分城市受益于返鄉(xiāng)置業(yè)、改善性需求釋放，需求韌性較強(qiáng)，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)整期。
三四線城市房地產(chǎn)有何變化？
對(duì)政策“觸達(dá)”的敏感度往往較低。三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比觸底分別晚于一線、二線城市1個(gè)月、2個(gè)月，長(zhǎng)尾效應(yīng)影響下政策“觸及”難度更大。
三四線城市在土拍與商品房銷售市場(chǎng)的比例降低，而一線城市地產(chǎn)逐步“中心化”。2022年至2023年1—7月，三四線城市賣地收入占比下滑10.2pct，商品房銷售金額較2020年下降8.6%，而一線城市占比分別提升8.7pct。二手房方面，三四線城市與一二線走勢(shì)背離。三四線二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)漲幅低于一二線城市。
誰(shuí)在支撐三四線城市的地產(chǎn)行情？
我們從拿地端、銷售端兩個(gè)方面回答。
拿地端：2022年、2023年1-7月城投拿地占比明顯提升?？v向?qū)Ρ龋木€城市2020-2022年城投拿地金額占比分別為16.5%、23.3%、56.1%，而今年1-7月城投拿地金額下降，或與企業(yè)拿地意愿提升、土地市場(chǎng)供給下降等因素影響。橫向?qū)Ρ龋?-7月，一線、二線、三四線城投拿地金額占比分別為22.8%、26.7%、34.4%。拿地強(qiáng)度方面，1-7月各能級(jí)城市拿地金額分別為上年的47.3%、38.4%、23.9%。
城投在哪些城市拿地？賣地宗數(shù)越少，城投支撐力度越明顯。55%的三線城市城投拿地金額超50%，約八成四線城市城投拿地金額超50%，而二線城市該比例僅為35%。
低流拍率省份，城投或亦有較強(qiáng)支撐。1-7月，一線城市流拍率13.7%、三四線城市在3成左右，拿地及開發(fā)機(jī)構(gòu)以城投和當(dāng)?shù)貒?guó)企為主，傳統(tǒng)房企參與力度有限。
銷售端：以出清周期與銷供比刻畫。
出清周期方面，一線、新一線、二線、三線、四線城市平均出清周期分別為25.5個(gè)月、29.4個(gè)月、41.0個(gè)月、52.2個(gè)月、55.8個(gè)月。銷供比方面，一線、新一線、二線、三線、四線城市平均銷供比為1.57、1.39、2.45、3.19、7.32。
三四線地產(chǎn)庫(kù)存是否在去化？以銷供比衡量，三四線的地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模確實(shí)在下降，78.7%的三線城市、75.0%的四線城市庫(kù)存較年初下行。但結(jié)合出清周期等指標(biāo)來(lái)看，出清周期延長(zhǎng)疊加批準(zhǔn)上市面積下降，商品房可售面積存在“被動(dòng)式”去庫(kù)存。
除了剛需，還有哪些需求支撐三四線地產(chǎn)去庫(kù)存？2020年前的供地模式、棚改貨幣化退坡以及2020年以來(lái)的銀行房貸規(guī)模考核是三四線城市庫(kù)存去化放緩的主要原因?，F(xiàn)在來(lái)看，二手房置換的改善型需求、開發(fā)商以價(jià)換量、渠道分銷的新增需求、一二線城市外溢客群以及回鄉(xiāng)置業(yè)需求均對(duì)三四線地產(chǎn)庫(kù)存去化起支撐作用。
政策落地下，哪些三四線城市已“突圍”？
以724為劃分，我們整理各能級(jí)城市的地產(chǎn)調(diào)控政策。對(duì)于一線城市，政策調(diào)控的步伐或已打開，從力度上看，廣州深圳相繼放寬認(rèn)房不認(rèn)貸的限制。對(duì)于二線城市，政策調(diào)整較為積極，724之后共21個(gè)新一線及二線城市出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控政策且方案較為具體，部分城市探索“優(yōu)化限售政策、取消公攤政策”等調(diào)控措施。對(duì)于三四線城市，政策調(diào)控的步伐相對(duì)更緩。724之后共24個(gè)三四城市出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控政策，其中放松公積金使用條件是主要的調(diào)整方案，其他類調(diào)控政策實(shí)施的操作細(xì)節(jié)更為具體。
政策落地下，三四線城市已“突圍”？綜合人口、產(chǎn)業(yè)、地理位置、資源稟賦等因素判斷，四類三四線城市房地產(chǎn)仍有較強(qiáng)支撐。一是處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈、具有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)支撐的
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