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貝殼公告2023年Q2業(yè)績(jī)：收入同比增長(zhǎng)41.4%至195億元，好于此前公司190億元的指引和市場(chǎng)預(yù)期，主因新房/二手房收入表現(xiàn)超預(yù)期。調(diào)整后凈利潤(rùn)23.64億元，好于我們預(yù)期，主要受益于毛利率改善。股權(quán)回購(gòu)授權(quán)增加至20億美元（原為10億美元），派發(fā)特別現(xiàn)金股息2億美元。
　　新房成交好于我們預(yù)期，鏈家新房同比表現(xiàn)好于公司整體。公司2Q23實(shí)現(xiàn)GTV7,806億元，新房/二手房成交額2,950/4,565億元，同比+32.5%/+16.0%，環(huán)比+6.2%/-31.3%，新房成交超出我們預(yù)期。鏈家新房/二手房GTV同比+38.0%/+9.7%，環(huán)比+5.5%/-37.9%。
　　毛利率高于預(yù)期，費(fèi)用率環(huán)比上升。2Q23新房貢獻(xiàn)毛利率環(huán)比上升0.2pct至27.2%。二手房貢獻(xiàn)毛利率為45.6%，環(huán)比下降3.4pct。公司整體毛利率為27.4%，同比上漲7.8pct。公司2Q23剔除股權(quán)激勵(lì)后的費(fèi)用為33.5億元，環(huán)比上升25.4%，主要因?yàn)槎径葔馁~計(jì)提提升2.5億，同時(shí)裝修業(yè)務(wù)費(fèi)用提高3億。
　　三季度收入指引160億元，未考慮京滬取消認(rèn)房認(rèn)貸影響。公司預(yù)計(jì)新房/二手GTV同比降幅為-25%/-15%。截至8月31日，我們跟蹤的23城新房/12城二手房在三季度的日均成交套數(shù)同比-32.7%/-4.0%。京滬在周末取消認(rèn)房認(rèn)貸，我們認(rèn)為將對(duì)公司產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，預(yù)計(jì)公司三季度收入表現(xiàn)將好于此前指引。
　　投資建議：考慮到當(dāng)前行業(yè)成交復(fù)蘇仍相對(duì)較慢，我們下調(diào)公司2023E/24E/25E收入預(yù)測(cè)至755/897/1026億元；同時(shí)公司Q2盈利能力超預(yù)期，上調(diào)調(diào)整后EPS預(yù)測(cè)至0.91/ 1.05/1.28美元。參考可比公司，給予公司2024年17.5XPE，并考慮每股現(xiàn)金價(jià)值6.9美元，綜合，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至25.2美元（前值21.7美元），維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；商品房銷售復(fù)蘇不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)商資金鏈緩解情況不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；二手房傭金率下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。