>> 浙商證券-宏觀專題研究：地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)重要邊際變化-230901
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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pdf 共3頁(yè) |
來(lái)源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
李超，孫歐，林成煒 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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2023年8月31日，人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)重要邊際變化。我們認(rèn)為，存量首套房貸利率下調(diào)有助于減輕高利率借款人還款負(fù)擔(dān)、改善居民收入預(yù)期，拉動(dòng)消費(fèi)及投資、減少提前還貸，我們估算本次利率平均調(diào)整幅度或在50-80BP左右，三、四線城市借款人或更為受益。本次降低首付比及二套房貸利率下限的幅度均相對(duì)較大，將有助于改善居民情緒、釋放購(gòu)房需求，此外，我們預(yù)計(jì)一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸逐步推進(jìn)，預(yù)計(jì)未來(lái)北京、上?？赡荜懤m(xù)跟進(jìn)放松，政策落地可有效滿足一線城市的剛需和改善性住房需求，進(jìn)一步改善市場(chǎng)預(yù)期并提振地產(chǎn)銷售?？紤]到政策落地帶動(dòng)銷售回暖，最終對(duì)地產(chǎn)投資形成提振仍存時(shí)滯。從投資端來(lái)看，預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將更多借力“非銷售端”投資即城市更新，尤其是城中村改造。
存量首套房貸利率下調(diào)改善居民收入預(yù)期，拉動(dòng)消費(fèi)及投資、減少提前還貸
《通知》提出，對(duì)于存量首套住房按揭貸款利率的調(diào)整方式，可通過新發(fā)放貸款置換存量貸款或直接協(xié)商變更合同約定的利率水平，兩種方式調(diào)整后利率所受限制相同，利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
我們認(rèn)為首套按揭利率下調(diào)，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
我們估算本次利率平均調(diào)整幅度或在50-80BP左右，三、四線城市借款人或更為受益。首先，《通知》規(guī)定調(diào)整后的利率不能低于“原貸款發(fā)放時(shí)”、“所在城市”的首套住房貸款利率政策下限，時(shí)間點(diǎn)是“原貸款發(fā)放時(shí)”而非“當(dāng)前”，因此調(diào)整幅度或比市場(chǎng)此前預(yù)期略小。舉例說(shuō)明，假設(shè)購(gòu)房者于2019年11月在北京購(gòu)買首套住房，貸款利率為5.55%，當(dāng)時(shí)北京的利率下限為L(zhǎng)PR+55BP，即4.8%+0.55%=5.35%，若2020年初按揭利率機(jī)制調(diào)整時(shí)，其選擇固定利率，即不隨LPR浮動(dòng)，則目前仍是5.4%的按揭利率，本次調(diào)整后，其最低只能將利率降至5.35%，即下降20BP。截至2023年8月，北京的首套按揭利率下限是LPR+55BP=4.2%+0.55%=4.75%，本次利率調(diào)整是不能將5.55%直接降至4.75%的。
我們使用全國(guó)首套平均房貸利率及首套按揭利率下限兩者作差，可得數(shù)據(jù)顯示2014年以來(lái)，差值波動(dòng)相對(duì)較大，2014年波動(dòng)中樞在30BP左右，2015至2017年中，數(shù)據(jù)基本處于負(fù)值區(qū)間，則此階段存量按揭利率無(wú)下調(diào)空間，2017年7月至2022年5月差值為正，區(qū)間均值為64BP，也有低至20BP和高至90BP等極值，但多數(shù)時(shí)間波動(dòng)區(qū)間在50-80BP，總體我們預(yù)計(jì)本次全國(guó)平均首套按揭利率的下調(diào)幅度或在50-80BP左右。但下調(diào)幅度可能存在明顯的區(qū)域分化，由于一、二線城市在地產(chǎn)調(diào)控過程中往往利率下限設(shè)定較高，而三四線城市地產(chǎn)政策緊縮力度偏小，按揭利率下限更低，我們預(yù)計(jì)本次政策三、四線城市借款人或更為受益。
首付比下調(diào)、降低二套房利率下限提振購(gòu)房需求和居民中長(zhǎng)期信貸
《通知》提出“對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%”，由此統(tǒng)一了全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例的下限，不再區(qū)分“限購(gòu)”城市和非“限購(gòu)”城市。此外，《通知》提出“二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)”，此前規(guī)定為“加60BP”，即本次政策下調(diào)幅度達(dá)40BP。在因城施策基調(diào)下，《通知》也提出各地區(qū)及金融機(jī)構(gòu)具有一定的自主權(quán)。總體看，我們認(rèn)為本次降低首付比及二套房貸利率下限的幅度均相對(duì)較大，將有助于改善居民情緒、釋放購(gòu)房需求，進(jìn)而穩(wěn)定居民中長(zhǎng)期貸款投放。
一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸逐步推進(jìn)
截至報(bào)告時(shí)“北上廣深”中廣州（8月30日發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》）、深圳（8月30日發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局中國(guó)人民銀行深圳市分行國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》）的認(rèn)房不認(rèn)貸政策已陸續(xù)發(fā)布，這也意味著本輪地產(chǎn)政策寬松已正式在一線城市推進(jìn)，預(yù)計(jì)未來(lái)北京、上?？赡荜懤m(xù)跟進(jìn)放松。政策落地可有效滿足一線城市的剛需和改善性住房需求，進(jìn)一步改善市場(chǎng)預(yù)期并提振地產(chǎn)銷售。
年內(nèi)地產(chǎn)投資修復(fù)仍需依賴城市更新
考慮到政策落地帶動(dòng)銷售回暖，最終對(duì)地產(chǎn)投資形成提振仍存時(shí)滯。從投資端來(lái)看，年內(nèi)仍將更多借力“非銷售端”投資即城市更新，尤其是城中村改造。我們?cè)谇捌趫?bào)告《城中村改造有多大規(guī)?！分兄赋觯撼侵写甯脑焓浅鞘懈碌闹匾獦?gòu)成部分。我們估算十四五期間全國(guó)平均每年城中村改造投資規(guī)?？赡苈缘陀?萬(wàn)億。預(yù)計(jì)
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