>> 浦銀國際-央行三箭齊發(fā)穩(wěn)地產，影響幾何？-230901
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
大小： |
785KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
浦銀國際 |
| 評級： |
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作者： |
金曉雯 |
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8月31日晚間，中國人民銀行接連宣布降首付和房貸利率以及存量房貸利率下調細節(jié)。主要政策內容包括：
1）統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限分別統(tǒng)一為不低于20%和30%（原先為30%和40%）。
2）將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。
3）自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
我們之前預期政府會落實降首付和房貸利率以及下調存量房費利率，但是一齊推出并且同步降低二套房首付比例和房貸利率仍高出我們預期。此舉顯示了政府穩(wěn)定房地產行業(yè)的堅定決心，政策方向已從穩(wěn)地產轉向適當刺激。
幾大需求端刺激政策有助于對房地產行業(yè)信心的恢復，也對消費恢復有一定幫助。
1）對房產銷售或有直接幫助：上輪全國性降首付比例發(fā)生在2014年9月和2015年3月，而后在2015年4月房產銷售面積同比在連續(xù)十三個月負增長之后轉正（圖表1）。然而此輪房地產行業(yè)調控政策相較此前更為嚴格，對購房者的信心影響可能也更大，需要更多時間改善購房信心。
2）對房地產投資的正面影響有一定時滯：房地產投資滯后于銷售恢復約半年，這意味著政策對房地產投資產生正面影響或至少需要等到2024年。不過從目前各地發(fā)布的城中村改造和保障性住房建設相關文件來看，此輪政策刺激對房地產投資的促進作用不可小覷。
3）有助于居民收入增加和消費信心恢復：我們之前估算，全國性的存量房貸利率下調可節(jié)約居民部門每年約2500億元的利息支出。與此同時，財政部宣布提高3歲以下嬰幼兒照顧等三項個人所得稅專項附加扣除標準。這些舉動變相起到了增加居民收入的作用。由于投資相對單一，房地產行業(yè)的好壞對中國消費者信心的影響也高于其他經濟體。收入的增加以及消費信心的邊際修復將幫助支持消費復蘇再起，不過前提仍然是此輪政策對房產銷售和房價產生了正面的影響（圖表2）。
更多刺激政策可期。8月以來我們看到貨幣政策、穩(wěn)地產和促民企發(fā)展的更多政策努力，但是財政政策相對力度還是較小。穩(wěn)房產、支持民企等政策仍需依賴居民和企業(yè)的信心恢復情況，政府還需先行，從基建著手擴大內需。在9月發(fā)完今年專項債額度之后，我們預計政府仍有可能針對基建投資推出增量政策，例如在三季度宣布提前開始2024年專項債的發(fā)行工作。如果經濟復蘇不及預期，我們也不排除政府會重啟抵押補充貸款/政策性開發(fā)性金融工具穩(wěn)基建。貨幣政策方面，在8月降息的基礎上，我們認為接下來還有一次10-15個基點的降息，并繼續(xù)維持25個基點降準的預測（大概率在9月）。
投資風險：政策成效不及預期、房地產行業(yè)風險、地方政府債務風險、出口增速迅速下滑。
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