>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤點評：限購放開的尺度和影響展望-230910
| 上傳日期： |
2023/9/10 |
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| 579KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國,劉河維 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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限購政策發(fā)揮過積極的歷史作用，但我們認為當前從嚴限購已經(jīng)不能滿足供求關系發(fā)生重大變化的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展要求。我們相信，中期而言一線之外的城市限購有望取消或明顯優(yōu)化，而一線城市也存在分區(qū)優(yōu)化政策的可能性。認房不認貸和調降首套首付比例政策邊際影響明顯，一二線城市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)見底的跡象，政策工具箱內選擇依然豐富。我們認為，房價不會持續(xù)單邊下行，市場有望在年內走向復蘇。中長期來看，配售型保障性住房建設和城中村改造有望給市場注入全新動能，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有望獲得新的業(yè)務發(fā)展空間。我們認為，這既是周期觸底的時刻，也是房地產(chǎn)行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的新模式的起點。
▍近期多地密集出臺政策，優(yōu)化商品房限購要求。8月25日以來，據(jù)各地政府官網(wǎng)披露，嘉興、福州、天津、沈陽、大連、南京等地已相繼出臺支持性政策，降低限購門檻，縮小限購范圍。其中自9月8日起，南京市玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內購買商品房不再需要購房證明的通知尤其值得關注（根據(jù)“南京發(fā)布微信公眾號”）。這是重點二線城市南京自2016年9月重啟限購以來首次取消了商品房限購措施。根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2014年9月南京第一次全面取消商品房限購政策后，2015年全年南京商品房銷售金額同比增長65.7%。
▍2010年之后，限購政策發(fā)揮過積極的歷史作用，限制了房價過快上漲。但我們認為，繼續(xù)從嚴限購已經(jīng)不能滿足供求關系發(fā)生重大變化的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展要求。2010年4月，由于此前房價持續(xù)高漲，國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（新國十條），首次提出“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)”，隨后北京等一線城市開始出臺具體限購措施，二線城市也隨即跟進；2011年1月國務院發(fā)布《進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》（新國八條），明確提出了對直轄市、計劃單列市、省會城市等的住房限購要求，全國范圍內限購強度趨于最高值，有效遏制了房價過快上漲。2011年9月全國商品房月度銷售金額出現(xiàn)同比負增長。2014年，房地產(chǎn)限購從6月呼和浩特開始有所調整，至2014年底，一線城市外的主要城市都出臺一系列優(yōu)化限購的手段，配合其他政策一起扭轉了行業(yè)基本面下行。到2016年，限購政策又進入了從嚴執(zhí)行的周期，直至2023年開始市場出現(xiàn)新的變化。我們認為，限購作為一種行政性的限制措施，已經(jīng)不匹配當前已經(jīng)發(fā)生供求關系重大變化的事實。我們相信，中期來看，一線城市之外的城市限購有望取消或大幅度優(yōu)化，而一線城市也存在分區(qū)優(yōu)化限購政策的可能性。
▍認房不認貸和調降首套房首付比例政策邊際影響明顯，政策工具箱放松限購等選項豐富，預計市場在年內走向漸進復蘇。本輪限購政策的優(yōu)化始于2022年初鄭州宣布包括實行優(yōu)化限購要求在內的十九條支持性政策，托底區(qū)域房地產(chǎn)需求。截止9月8日，我們統(tǒng)計22個熱點城市中還有18個城市存在限購，北京、上海、深圳的限購不僅涵蓋全市、且門檻較高。我們跟蹤的42個新房樣本城市和14個二手房樣本城市8月網(wǎng)簽套數(shù)分別同比下降25.0%和3.5%。多地認房不認貸和調降首付比例政策在9月出臺之后，對釋放一二線城市改善性需求的作用十分明顯。例如，根據(jù)中國證券報轉引中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，僅9月2日和3日，北京二手房認購就達到2600套，成交量較之政策出臺前出現(xiàn)了翻倍。當然，前期政策主要鼓勵賣舊買新，賣小買大，所以各大城市的二手掛牌也出現(xiàn)了不同程度的上升。我們認為，隨著限購放開等政策繼續(xù)落地，更多區(qū)域的房地產(chǎn)市場將陸續(xù)見底，一二線城市的銷售均價有望在四季度環(huán)比止跌，預計全國商品房銷售情況在年內逐漸走向復蘇。
▍風險因素：房地產(chǎn)支持性政策出臺節(jié)奏及力度不及預期，行業(yè)基本面持續(xù)下行的風險；部分低線城市政策邊際改善力度相對有限的風險；房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力風險。
▍政策有能力穩(wěn)住中國房地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)鏈可持續(xù)發(fā)展的新時代已經(jīng)來臨。短期來看，我們認為政策工具箱包括放開限購在內的政策有望繼續(xù)被使用，房價不會持續(xù)單邊下行。中長期來看，配售型保障性住房建設和城中村改造有望給市場注入全新動能，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有望獲得新的業(yè)務發(fā)展空間。我們相信，這既是周期觸底的時刻，也是房地產(chǎn)行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的新模式的起點。我們期待行業(yè)復蘇從9月開始起步，也相信包括放松限購在內的政策會產(chǎn)生實質性效果。我們看好在資源，信用和能力方面都比較領先的龍頭企業(yè)，推薦華潤置地、上海臨港、天健集團，華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團，城建發(fā)展等公司，也看好萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、越秀服務等物管公司。
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