>> 東方證券-2023年第36周地產(chǎn)周報(bào)：新政首周京滬成交熱度反彈，部分二線城市放開(kāi)限購(gòu)限售-230911
| 上傳日期： |
2023/9/11 |
大小： |
482KB |
| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
趙旭翔 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
本周市場(chǎng)回顧。第36周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深300指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為0.3%。滬深300指數(shù)報(bào)收3739.99，周度漲幅為1.4%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2049.77，周度漲幅-2.4%；房地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)）報(bào)收2709.22，周度漲幅為-1.1%。
全國(guó)性政策方面。統(tǒng)計(jì)局：8月份CPI同比上漲0.1%，環(huán)比上漲0.3%；PPI同比下降3.0%，環(huán)比上漲0.2%。四大行公布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則。證監(jiān)會(huì)：將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。國(guó)務(wù)院：保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。地方政策方面。廣州：首套利率下限為L(zhǎng)PR-10bp。杭州、無(wú)錫、沈陽(yáng)、大連、南寧等地落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。南京：全面取消限購(gòu)，降低落戶門檻，調(diào)整優(yōu)化土地供應(yīng)與開(kāi)發(fā)政策等。沈陽(yáng)、大連：取消限購(gòu)限售政策。上海：調(diào)整住房公積金購(gòu)買存量住房最長(zhǎng)貸款期；臨港放松人才商品房認(rèn)購(gòu)限制。
第36周新房和二手房銷售量均較上周減少。第36周44大城市新房銷售為1.7萬(wàn)套，較第35周減少38.2%；21大城市二手房銷售1.5萬(wàn)套，較第35周減少11.8%。一線城市新房、二手房交易較第35周分別減少32.7%、增加4.5%；二線城市新房、二手房交易較第35周分別減少30.4%、減少15.1%。庫(kù)存量、庫(kù)銷比較35周上升。截至第36周，18大城市庫(kù)存為101.3萬(wàn)套，較第35周增加5659套；庫(kù)銷比為20.0個(gè)月，較第35周增加0.6個(gè)月。本周土地市場(chǎng)活躍度較第35周下降。第36周36大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地10塊。土地出讓金減少。2023年第36周36大城市市本級(jí)土地出讓金為63.2億元，較第35周減少191億元。平均溢價(jià)率上升。2023年第36周36大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率6.1%，較第35周上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。36大城市流拍或中止、取消及延遲交易的地塊數(shù)量為16塊。
重點(diǎn)公司公告。旭輝控股公告中期業(yè)績(jī)。保利發(fā)展、萬(wàn)科、招商蛇口等公布8月銷售及拿地情況。碧桂園于寬限期內(nèi)償付兩筆境外債票息，境內(nèi)債“16碧園05”展期方案獲通過(guò)。美的置業(yè)發(fā)行15億元中票。金地集團(tuán)終止長(zhǎng)期激勵(lì)。碧桂園服務(wù)累計(jì)回購(gòu)2075萬(wàn)股。大悅城擬掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭100%股權(quán)+債權(quán)。
投資建議與投資標(biāo)的
一線城市推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”后首周看房量、成交量有所回升，其中京滬反彈明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示北京二手房一周成交量超過(guò)此前半個(gè)月（約5000套），新房一周成交量超過(guò)此前一個(gè)月（約1500套）；上海首個(gè)周末鏈家門店成交量較平時(shí)周末增長(zhǎng)近70%，帶看量增長(zhǎng)30%以上；廣深成交上漲趨勢(shì)整體弱于京滬。我們認(rèn)為，一線城市成交反彈或主要源于前期累積需求釋放，政策放松幅度和基本面支撐度相對(duì)更強(qiáng)的京滬受益明顯、新房受益較二手房明顯。隨著政策效應(yīng)釋放，周內(nèi)新房及二手房成交量總體回落，項(xiàng)目間表現(xiàn)亦有所分化，此外四大城市二手房掛牌量不同程度上漲，后續(xù)成交熱度的可持續(xù)性或在于新增意向購(gòu)房人群及其意愿，以及置換鏈條是否進(jìn)一步打通。本周四大行陸續(xù)發(fā)文明確存量首套房貸利率調(diào)整細(xì)則，其中“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房業(yè)主受益更明顯。因城施策方面，廣州首套房貸利率下限突破LPR，限價(jià)政策或有望松動(dòng)；二線城市相繼落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，部分城市全面放開(kāi)限購(gòu)限售，我們認(rèn)為有助于增強(qiáng)上述城市樓市流動(dòng)性。我們此前提出地產(chǎn)股行情三大觀察點(diǎn)：一是一線及強(qiáng)二線城市需求端政策工具箱的內(nèi)容、適用范圍擴(kuò)大，或政策落地有所推進(jìn)；二是觀測(cè)到需求端政策對(duì)各地銷售的實(shí)際刺激效果；三是融資端政策在防范化解風(fēng)險(xiǎn)上的支持力度。本輪需求端政策累積寬松力度基本持平“2014.9.30”節(jié)點(diǎn)，后續(xù)寬松路徑或圍繞限價(jià)限購(gòu)限售政策進(jìn)一步松動(dòng)，關(guān)注“金九銀十”樓市成交表現(xiàn)及房企在Q4的風(fēng)險(xiǎn)暴露情況?？春梅e極布局一線及強(qiáng)二線城市的央國(guó)企及高評(píng)級(jí)民企穿越本輪周期，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。
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