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臨港新片區(qū)和張江等園區(qū)雖然產(chǎn)業(yè)布局各有側(cè)重（詳見《張江數(shù)據(jù)要素產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)三年行動(dòng)方案》，《關(guān)于促進(jìn)張江科學(xué)城科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展規(guī)劃土地管理試點(diǎn)意見》等），但互相促進(jìn)，推動(dòng)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。但從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基本盤來(lái)說，在上海乃至長(zhǎng)三角形成完整且開放的產(chǎn)業(yè)集群，對(duì)臨港、張江等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高地都有互相促進(jìn)的意義。從政策角度來(lái)說，不同園區(qū)推出的在產(chǎn)業(yè)用地，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，金融支持，開放創(chuàng)新的新做法，都有可能在其他適合的園區(qū)推廣復(fù)制。
　　▍事件：2023年9月5日，臨港新片區(qū)管理委員會(huì)會(huì)同上海市商務(wù)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于支持臨港新片區(qū)深化高水平制度型開放推動(dòng)服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展的實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱“方案”），放寬臨港新片區(qū)服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)準(zhǔn)入限制，推動(dòng)核心產(chǎn)業(yè)與服務(wù)貿(mào)易聯(lián)動(dòng)發(fā)展，建設(shè)以數(shù)字貿(mào)易、新興金融、航運(yùn)服務(wù)、技術(shù)貿(mào)易為代表的開放型服務(wù)貿(mào)易體系。方案提出，到2025年臨港新片區(qū)服務(wù)貿(mào)易規(guī)模實(shí)現(xiàn)跨越式創(chuàng)新發(fā)展，服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口總額五年累計(jì)達(dá)2000億元，其中跨境數(shù)字貿(mào)易額年均增長(zhǎng)10%。
　　▍臨港新片區(qū)深化高水平制度型開放，打造產(chǎn)業(yè)新高地。方案主要聚焦三個(gè)方向。1）打造上海數(shù)字貿(mào)易國(guó)際樞紐港臨港示范區(qū)，既要直接加強(qiáng)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)數(shù)據(jù)安全有序流動(dòng)；也要數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)角度出發(fā)，推動(dòng)上海數(shù)據(jù)交易所等數(shù)據(jù)要素產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)數(shù)字貿(mào)易發(fā)展。2）深化服務(wù)貿(mào)易重點(diǎn)領(lǐng)域創(chuàng)新發(fā)展，在跨境金融、國(guó)際航運(yùn)、技術(shù)貿(mào)易、商文體旅、教育醫(yī)療5個(gè)方面提出相關(guān)創(chuàng)新發(fā)展方向。3）打造全方位服務(wù)貿(mào)易促進(jìn)體系，主要聚焦加強(qiáng)國(guó)際交流合作、豐富空間載體、提升資金流動(dòng)便利等8個(gè)方面。臨港新片區(qū)和張江等園區(qū)雖然產(chǎn)業(yè)布局各有側(cè)重（詳見《張江數(shù)據(jù)要素產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)三年行動(dòng)方案》，《關(guān)于促進(jìn)張江科學(xué)城科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展規(guī)劃土地管理試點(diǎn)意見》等），但互相促進(jìn)，推動(dòng)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。但從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基本盤來(lái)說，在上海乃至長(zhǎng)三角形成完整且開放的產(chǎn)業(yè)集群，對(duì)臨港、張江等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高地都有互相促進(jìn)的意義。從政策角度來(lái)說，不同園區(qū)推出的在產(chǎn)業(yè)用地，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，金融支持，開放創(chuàng)新的新做法，都有可能在其他適合的園區(qū)推廣復(fù)制。
　　▍公司深耕臨港新片區(qū)，園區(qū)內(nèi)企業(yè)成長(zhǎng)速度顯著超過園區(qū)租金增長(zhǎng)速度，顯示了園區(qū)公司的巨大成長(zhǎng)潛力。公司持續(xù)深耕臨港新片區(qū)，持有位于滴水湖金融灣、洋山特殊綜保區(qū)、信息飛魚等區(qū)域的資產(chǎn)。公司在推進(jìn)服務(wù)貿(mào)易、跨境金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動(dòng)數(shù)據(jù)跨境直連，數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集方面持續(xù)發(fā)力，促成園區(qū)內(nèi)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。2023年上半年，公司順應(yīng)臨港新片區(qū)規(guī)劃，持續(xù)推進(jìn)新片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，公司公告園區(qū)內(nèi)企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額同比增長(zhǎng)48%，營(yíng)收規(guī)模同比增長(zhǎng)57%，納稅總額同比增長(zhǎng)73%。公司公告2023年上半年租金雙位數(shù)增長(zhǎng)，公司所服務(wù)和孵化的企業(yè)收入更是持續(xù)高速增長(zhǎng)，這充分體現(xiàn)了在產(chǎn)業(yè)集聚趨勢(shì)形成之后，公司旺盛的生命力。
　　▍持續(xù)獲取土地資源，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)再次迎來(lái)熱潮。2023年9月8日，公司公告競(jìng)得閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)MHPO-1306單元D1-14地塊，項(xiàng)目為工業(yè)用地，占地面積9萬(wàn)平，規(guī)劃建筑面積21萬(wàn)平。這是繼公司在金融灣區(qū)域獲得資源之后短時(shí)期內(nèi)繼續(xù)拿地。2023年上半年之前，公司存在一個(gè)從拿地到開工相對(duì)低潮的時(shí)期，并可能影響其短期的可銷售資源。我們認(rèn)為，公司開發(fā)建設(shè)將再次迎來(lái)增長(zhǎng)窗口。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：公司部分園區(qū)尚未達(dá)到成熟期，租金表現(xiàn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；公司圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)的部分基金投資和投資可能出現(xiàn)損失的風(fēng)險(xiǎn)；政策落地存在一定不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：2023年上半年，公司運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)持續(xù)取得突破。我們認(rèn)為，公司是真正具備優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、潛心服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的園區(qū)開發(fā)企業(yè)。隨著臨港新片區(qū)的規(guī)劃政策進(jìn)一步加碼，公司作為園區(qū)載體的開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，將持續(xù)推動(dòng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)有序落地，促進(jìn)新片區(qū)快速發(fā)展。公司自身作為新片區(qū)內(nèi)重要的園區(qū)物業(yè)的銷售方和出租方，也將持續(xù)受益于各類支持上海五大新城發(fā)展的新政策落地。我們維持公司2023/24/25年0.65/0.69/0.76元的EPS預(yù)測(cè)，參考C-REITs市場(chǎng)的現(xiàn)金分派水平和估值水平、公司全資子公司引戰(zhàn)估值和可比公司PE估值，三種估值方式對(duì)公司進(jìn)行估值，維持公司2023年421億元的目標(biāo)市值，對(duì)應(yīng)17元/股的目標(biāo)價(jià)，維持公司“買入”評(píng)級(jí)。