>> 中信證券-物業(yè)服務(wù)行業(yè)中報觀察之三：全力強化應(yīng)收管理，結(jié)構(gòu)提升報表質(zhì)量-230904
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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| 613KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳聰，張全國，劉河維 |
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2023年上半年，物業(yè)服務(wù)公司面臨宏觀經(jīng)濟不確定性的挑戰(zhàn)。大多數(shù)企業(yè)通過自身的積極努力，證明了物管公司的盈利增長不需要建立在回款質(zhì)量變差的前提之下。應(yīng)收款問題不會是困擾整個行業(yè)的頑疾。我們推薦企業(yè)應(yīng)收款管控能力強，盈利能力真實可信的藍籌物管公司，包括萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、越秀服務(wù)等。
▍物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)收款科目關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量，當(dāng)然也存在季節(jié)性波動特征?？傮w來看，過去幾年主要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)收款科目持續(xù)提升，當(dāng)前7家大公司的應(yīng)收款合計已經(jīng)達到614億元，遠超年度盈利總規(guī)模。我們很有必要考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)收賬款科目詳情，并預(yù)見其未來變化趨勢。
▍企業(yè)促回款取得階段性碩果，央企優(yōu)勢十分明顯。我們以市值大于100億港元的物業(yè)管理企業(yè)作為樣本（下同）進行統(tǒng)計，2023年上半年度，2023年中報顯示樣本企業(yè)應(yīng)收相當(dāng)于過去12個月收入占比較之去年中期下降2.9個百分點，逆轉(zhuǎn)了3年來持續(xù)上升的態(tài)勢。應(yīng)收款占總資產(chǎn)的比例增幅也明顯放緩。這其中，央企表現(xiàn)格外突出，樣本中2023年上半年央企應(yīng)收款平均周轉(zhuǎn)天數(shù)較之2022年同期的增幅只有5天，樣本央企和其他企業(yè)的應(yīng)收周轉(zhuǎn)天數(shù)差異從33天擴大到41天。其中，華潤萬象生活的半年度應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)實現(xiàn)了下降。
▍不少企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略，加強管控，實現(xiàn)了應(yīng)收款結(jié)構(gòu)的改善。如果剔除綠城服務(wù)和碧桂園服務(wù)，實際上樣本公司的應(yīng)收款中一年期以內(nèi)的占比保持高度穩(wěn)定，只同比下降2.7個百分點。不過，綠城服務(wù)和碧桂園服務(wù)的一年期以內(nèi)應(yīng)收款占比同比下降了14.7和6.6的百分點。我們認為，主流龍頭企業(yè)從戰(zhàn)略上提升了回款考核的重要性，寧可犧牲規(guī)模，絕不犧牲回款質(zhì)量。在運營上，這些企業(yè)狠抓管控，避免了區(qū)域應(yīng)收無序增長。
企業(yè)積極計提應(yīng)收款減值，夯實盈利質(zhì)量。2023年上半年，樣本企業(yè)應(yīng)收平均減值撥備同比提升了1.3個百分點到4.8%，提升幅度較之2022年同期放大。即便是一些賬齡結(jié)構(gòu)良好的企業(yè)，其應(yīng)收減值計提也在明顯增加。我們認為，這主要體現(xiàn)了企業(yè)應(yīng)用相對謹慎的會計準(zhǔn)則，也說明當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利質(zhì)量得到了一定的夯實。
▍風(fēng)險提示：部分物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)收款規(guī)模不斷擴大，應(yīng)收款中難以收回的長期應(yīng)收占比不斷增加，可能對未來公司平穩(wěn)運行產(chǎn)生挑戰(zhàn)。各公司對物業(yè)費的最佳收繳率估計不同，各公司的應(yīng)收周轉(zhuǎn)天數(shù)等不宜進行橫向比較，但適宜進行趨勢分析和同比變化幅度的比較。
▍投資策略。2023年上半年，物業(yè)服務(wù)公司面臨宏觀經(jīng)濟不確定性的挑戰(zhàn)。大多數(shù)企業(yè)通過自身的積極努力，證明了物管公司的盈利增長不需要建立在回款質(zhì)量變差的前提之下。應(yīng)收款問題不會是困擾整個行業(yè)的頑疾。我們推薦企業(yè)應(yīng)收款管控能力強，盈利能力真實可信的藍籌物管公司，包括萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、越秀服務(wù)等。
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