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核心觀點(diǎn)
　　政策從首付款、利率以及限購(gòu)層面支持居民剛性及改善需求。中央層面：1）央行、金融監(jiān)管總局宣布首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%，貸款購(gòu)房者可以置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或協(xié)議變更利率；2）國(guó)務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易；3）央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用；4）證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布消息，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。地方層面：1）北上廣深均已實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，并且，上海調(diào)整住房公積金購(gòu)買存量住房最長(zhǎng)貸款期限；北京細(xì)化保障性租賃住房技術(shù)要求，可合理加層改建。2）繼大連、沈陽等城市取消限購(gòu)后，強(qiáng)二線城市南京也全面取消限購(gòu)。隨著越來越多的地方加入到房地產(chǎn)松綁的行列中，居民的剛性需求有望重啟，助力房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)見底回升。
　　城中村改造有望成為本輪城市建設(shè)的新增量。今年以來，中央高級(jí)別會(huì)議多次提及城市更新，并且多省市積極響應(yīng)，例如近期上海部署了下階段“兩舊一村”改造等民心實(shí)事工程，總體目標(biāo)到2032年全面完成不成套的職工住宅改造和城中村改造項(xiàng)目；鄭州市明確涉及的房屋征收要通過貨幣化為主的方式實(shí)施安置，未開工建設(shè)的安置房原則上以貨幣化安置為主，貨幣化安置等手段的應(yīng)用能為市場(chǎng)帶來增量資金，刺激地產(chǎn)市場(chǎng)整體的流動(dòng)性。當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段，且本次城中村改造范圍在于超大特大城市，我國(guó)穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型的基本盤有望得到提振。在城市更新工程的持續(xù)推進(jìn)及落地下，老舊街區(qū)改造、城市生態(tài)修復(fù)、舊中心區(qū)改造及舊工業(yè)區(qū)改造等或?qū)⒊蔀榻ㄖ袠I(yè)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。
　　傳統(tǒng)基建投資增速仍在放緩，聚焦產(chǎn)業(yè)鏈龍頭企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，2023年M1-8月累計(jì)狹義/廣義基建投資額分別同增6.40%/8.96%，其中8月單月狹義/廣義基建投資額分別同增3.94%/6.23%，增速環(huán)比7月分別變動(dòng)0.63pct/+0.98pct。盡管3季度整體專項(xiàng)債發(fā)行環(huán)比加快，但考慮到上年同期高基數(shù)以及土地出讓市場(chǎng)暫時(shí)不景氣，基建投資維持較高強(qiáng)度仍需要財(cái)政進(jìn)一步加碼。在當(dāng)前政府投資相對(duì)偏弱的背景下，傳統(tǒng)建筑業(yè)加速出清，重大項(xiàng)目資源會(huì)更加集中在技術(shù)、資金實(shí)力強(qiáng)的總包企業(yè)，并進(jìn)一步帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集中度提升。此外，近期居民端消費(fèi)出現(xiàn)積極信號(hào)，有望帶動(dòng)文旅體育、夜間經(jīng)濟(jì)等相關(guān)投資需求的增加。
　　投資建議：基于房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷優(yōu)化，城中村改造需求有望加速落地，建議關(guān)注有相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)建筑（601668.SH）、隧道股份（600820.SH）、華陽國(guó)際（002949.SZ）、金螳螂（002081.SZ）和深圳瑞捷（300977.SZ）?；谛袠I(yè)發(fā)展?jié)摿?、企業(yè)市占率及核心競(jìng)爭(zhēng)力，建議關(guān)注鴻路鋼構(gòu)（002541.SZ）、華鐵應(yīng)急（603300.SH）、瑞納智能（301129.SZ）、豪爾賽（002963.SZ）、大豐實(shí)業(yè)（603081.SH）等上游供應(yīng)商。從穩(wěn)增長(zhǎng)、國(guó)企改革等角度，建議關(guān)注中國(guó)中鐵（601390.SH）、中國(guó)交建（601800.SH）、中材國(guó)際（600970.SH）、中鋼國(guó)際（000928.SZ）等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：穩(wěn)增長(zhǎng)力度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)需求萎靡風(fēng)險(xiǎn)，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)。