>> 廣發(fā)證券-萬科A(000002)利潤率下行影響業(yè)績表現(xiàn)，新業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長-230922
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營收略增利潤下行，利潤率依然承壓。根據(jù)公司半年報，23H1萬科地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，同比下降2.9%，歸母凈利潤98.7億元，同比下降19.4%，并表地產(chǎn)結(jié)算收入同比下降4%，已售未結(jié)資源同比下降27%，對結(jié)算覆蓋倍數(shù)進一步降至1.1x。23年上半年公司整體毛利率、地產(chǎn)結(jié)算毛利率分別為18.9%、19.3%，同比均下降1.6pct，銷售管理費用水平有所改善，財務(wù)費用上升，23年上半年公司利潤率、歸母凈利率分別為7.6%、4.9%，較22年全年分別提升0.1pct、0.4pct。
銷售、土儲規(guī)模下降，投資聚焦拿地力度提升。銷售方面，23H1公司實現(xiàn)銷售金額2039億元，同比下降5.3%，累計推盤1756億元，同比下降13%，低景氣疊加儲備下降影響當期銷售。投資方面，23H1公司新增拿地金額468億元，對應(yīng)拿地力度23%，1-8月總地價719億元，拿地力度29%，22Q4政策環(huán)境改善以來公司補貨積極聚焦。
有息負債小幅增長，融資結(jié)構(gòu)及成本改善。截止23年中期公司有息負債3214億元，較22年末增長2%，其中短期有息負債占比14.2%，降至歷史新低，融資結(jié)構(gòu)改善。23H1末期內(nèi)新增融資成本3.73%，較22年末綜合融資成本4.06%及年內(nèi)新增融資成本均又下降。
盈利預(yù)測與投資建議。預(yù)計23-24年歸母凈利潤196億元、202億元，同比-13.5%/+3.4%。給予22年末歸母凈資產(chǎn)1倍PB合理估值，考慮人民幣對港幣匯率0.92及歷史A股相對H股15%溢價，對應(yīng)A股/H股20.34元/股/18.86港元/股合理價值，維持A股/H股“買入”評級。
風險提示。改善不及預(yù)期，包括政策改善、居民需求持續(xù)性不及預(yù)期等；供給側(cè)出清擾動市場情緒；結(jié)算規(guī)模及利潤率不及預(yù)期等。
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