>> 國海證券-深度研究：城中村改造，對房地產(chǎn)銷售和投資的影響有多大？-230925
| 上傳日期： |
2023/9/26 |
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pdf 共22頁 |
來源： |
國海證券 |
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作者： |
夏磊 |
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隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型，我國城市發(fā)展也在由過去“增量為主”轉(zhuǎn)向“存增并重”，更加注重“質(zhì)”的提升。在這樣的背景下，中央自4月以來密集強調(diào)要“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”，目的是消除城市建設治理短板，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。
城中村改造是一項難而正確的復雜系統(tǒng)工程。目前改造進度如何、各地有哪些新思路，將對全國房地產(chǎn)銷售和投資有多大影響？本文重點圍繞這些問題展開論述。
央地積極探索城中村改造機制和模式
中央不斷完善城中村改造制度建設。7月21日，國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。7月28日召開在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議明確，改造方式為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，改造資金和規(guī)劃指標全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，堅持凈地出讓。9月5日，自然資源部印發(fā)《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，在北京等43城開展，創(chuàng)新舉措涉及收儲機制、征收補償辦法、激勵政策、容積率獎勵等。
地方一城一策，積極創(chuàng)新模式。廣州年初計劃全年推進127個城中村改造項目，6月發(fā)布《優(yōu)化城中村全面改造項目審批流程的通知》，優(yōu)化審批和征拆等環(huán)節(jié)；7月17日發(fā)布《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，是國內(nèi)首個針對城中村改造的地方性法規(guī)條例；7月27日出臺城中村改造新政，探索城中村改造復建物業(yè)設置綜合產(chǎn)業(yè)用地等；9月1日成立廣州安居集團，推動城中村改造與保障性住房建設。北京3月底發(fā)布《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》（征求意見稿），明確以房屋安置方式為主，做到安置房先行，盡量縮短期房安置周期。上海4月規(guī)劃今年啟動10個城中村改造項目、改造面積不少于130萬平方米。合肥5月6日提出3年內(nèi)基本完成104個城中村改造，5月23日召開專題會議明確提出，推動“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式。鄭州8月3日發(fā)文表示，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過購買商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實施安置。南昌8月17日發(fā)文表示，未開工的安置房征收項目，被征收人可選擇貨幣化、“房票”和實物安置方式，對選擇“房票”購買新建商品房安置的予以獎勵。
兩種假設下城中村改造對房地產(chǎn)銷售和投資影響測算
本文假定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍為35個城市，包括城區(qū)常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300~500萬的14個Ⅰ型大城市。由于不同的拆除面積比例、新建商品房容積率等對房地產(chǎn)銷售和投資的測算結(jié)果影響較大，因此本文假定了樂觀和謹慎兩種情形。其中，樂觀情形假定拆除面積占比50%，70%房票安置（假設為人均60平方米的安置補償）、30%純貨幣化安置（假設貨幣化安置部分有70%的商品房購買率、平均購買面積為人均40平方米），改造地塊新建住宅容積率為原來的3倍。謹慎情形假定拆除面積占比20%，改造地塊新建住宅容積率為原來的2倍，其余假設與樂觀情形相同。此外，城中村改造節(jié)奏預計會呈現(xiàn)典型非線性特征，假設5年改造面積比重分別為10%、20%、30%、25%、15%。
1、樂觀情形
銷售端，總體預計城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動住宅銷量14.4億平，占全國住宅總需求56.9億平的25.3%。具體看，由于改造節(jié)奏不同，預計5年內(nèi)拉動銷量呈非對稱倒U型分布。其中，2023年拉動銷量最少，為1.4億平，占當年住宅需求面積11.8億平的12.2%；2024年拉動銷量增至2.9億平、占全年11.8億平的24.5%；隨后2年拉動效果較顯著，2025年拉動4.3億平、占全年11.7億平的36.8%；2026年拉動3.6億平、占比33.1%；2027年拉動銷量降至2.2億平，占比20.0%。
投資端，總體預計5年內(nèi)共拉動房地產(chǎn)投資12.1萬億元，占全國62.0萬億元房地產(chǎn)投資總額的19.5%。城中村改造對房地產(chǎn)投資的拉動作用會有時滯，原因是先通過安置房供應拉動銷售，但安置房或商品房從新開工到竣工存在施工周期。具體看，預計5年每年的房地產(chǎn)投資額在11.7-12.9萬億元間，2023年拉動數(shù)額最少，為0.3萬億元，占當年房地產(chǎn)投資額11.7萬億元的2.3%；2024年起拉動效果開始顯現(xiàn)，拉動投資額增至1.9萬億元，占到全年12.2萬億元的15.5%；拉動效果最突出為2025、2026年，分別拉動3.5、3.8萬億元、占比27.0%、30.2%；2027年數(shù)額開始下降至2.7萬億元，占比21.0%。
2、謹慎情形
銷售端，預計5年改造期內(nèi)共拉動住宅銷量4.2億平，占全國住宅總需求56.9億平的7.3%。具體看，2023年最少，拉動0.4億平，占當年全國商品住宅總需求11.8億平的3.5%；2024年拉動0.8億平，占到全年總需求11.8億平的7.1%；2025年拉動最多為1.2億平，占比10.6%；2026、2027年拉動降至1.0、0.6億平，拉動比例依次降至9.6%、5.8%。
投資端，預計5年共拉動房地產(chǎn)投資4.4萬億元，占全國房地產(chǎn)投資總額62.0萬億元的7.2%。其中，2023年的拉動規(guī)模最少，為0.2萬億元，占當年房地產(chǎn)投資的1.5%；2024年起拉動作用開始凸顯，拉動0.7萬億元、占當年的6.0%；2
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