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房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/10/07-23/10/13）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交335萬平米，環(huán)比+261%；其中，一二線環(huán)比+265%、三四線環(huán)比+217%；10月截至上周末累計(jì)一手房月成交同比-16%，較9月+10.5pct；其中，一二線同比-10%、三四線同比55%，分別較9月+14pct和-14pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交132萬平米，環(huán)比+3555%；10月截至上周累計(jì)成交同比+16%，較9月+20pct。庫存方面，上周15城推盤139萬平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比0.93倍，最近3個(gè)月（23年7-9月）分別為1.10倍、0.92倍和0.77倍。截至上周末，15城可售面積為9,739萬平米，環(huán)比+0.1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為19.6個(gè)月，環(huán)比-0.3個(gè)月。目前短期庫存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給已經(jīng)過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，據(jù)央行，前三季度人民幣貸款增加19.75萬億元，同比多增1.58萬億元；其中居民中長期貸款增加2.1萬億元，9月居民中長期貸款同比多增2,014億元；9月末，M2余額289.67萬億元，同比+10.3%，M1余額67.84萬億元，同比+2.1%。據(jù)住建部，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，改造分三類推進(jìn)實(shí)施，分別是符合條件的實(shí)施拆除新建、開展經(jīng)常性整治提升、介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合；住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。紹興發(fā)布房地產(chǎn)新政20條，包括限售取消等。公積金放松：廣東廣州（二孩以上家庭提取上浮30%）、浙江舟山（可提取支付購買新建商品房首付款）等。首付比例調(diào)整：海南（首套住房下調(diào)至25%）、廣西欽州（首付比例不低于20%）等。購房補(bǔ)貼：上海普陀（高端人才）、浙江海寧（契稅補(bǔ)貼）等。集中供地：上海、杭州、福州、合肥、濟(jì)南等；其中上海第三批宅地出讓7宗，成交金額197億元，競得企業(yè)包括保利發(fā)展、招商蛇口等。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：9月銷售額及同比：金地集團(tuán)131.0億（-42%），招商蛇口202.4億（-42%），首開股份40.5億（-44%），華潤置地266.1億（-13%），龍湖集團(tuán)145.0億（-25%），中國金茂120.8億（-8%），中國海外宏洋集團(tuán)31.1億（-9%），中國海外發(fā)展280.7億（+23%），越秀地產(chǎn)99.8億（-40%），新城控股57.4億（-31%），融創(chuàng)中國95.7億（+10%），世茂集團(tuán)20.2億（-75%），碧桂園61.7億（-81%），寶龍地產(chǎn)19.5億（-19%）。中海物業(yè)擬與中國建筑興業(yè)簽訂收購協(xié)議，以不超過9.5億港元收購其全資子公司中海監(jiān)理，中國建筑興業(yè)擔(dān)保中海監(jiān)理截至今年末純利將不少于5,000萬港元，預(yù)測市盈率19倍。貝殼-W連續(xù)五日回購124萬股（占總股本0.04%）；ESR連續(xù)五日回購352萬股（占總股本0.08%）；綠城服務(wù)連續(xù)四日回購228萬股（占總股本0.08%）；金科服務(wù)連續(xù)五日回購127萬股（占總股本0.2%）。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.4%，滬深300指數(shù)下跌0.71%，相對(duì)收益為-2.69%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第26位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：張江高科、中迪投資、福瑞達(dá)、榮豐控股、廣宇發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為*ST泛海、華夏幸福、金科股份、ST世茂、空港股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌1.32%，滬深300指數(shù)下跌0.71%，相對(duì)收益為-0.61%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.4/5.6倍；物管23/24PE均值分別為13/10倍。
　　投資分析意見：近期政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認(rèn)為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時(shí)鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計(jì)后續(xù)將加速推進(jìn)、并大有可為。我們預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。