>> 德邦證券-宏觀專題：“新三駕馬車”能否帶動明年經(jīng)濟？-231023
| 上傳日期： |
2023/10/23 |
大小： |
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pdf 共22頁 |
來源： |
德邦證券 |
| 評級： |
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作者： |
蘆哲 |
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投資要點：
核心觀點：當(dāng)前房地產(chǎn)銷售和投資下行壓力仍大，并且棚改退潮、舊改將謝幕，補充投資也在減少。而穩(wěn)增長客觀要求穩(wěn)住房地產(chǎn)投資，因此“城中村改造+保障房+平急兩用設(shè)施”將接過穩(wěn)增長的“接力棒”，成為促進有效投資的“新三駕馬車”。我們預(yù)計，中性情形下“新三駕馬車”可能帶來明年增量投資近6000億，拉動房地產(chǎn)投資增速5個百分點；由于土地購置費不計入GDP資本形成項目，僅考慮建安投資，可拉動名義GDP約0.25個點。謹慎和樂觀情形下，“新三駕馬車”分別拉動名義GDP約0.14、0.37個點。
穩(wěn)投資需要“新三駕馬車”接力：①今年以來，房地產(chǎn)市場下行壓力仍然較大。同時，棚改退潮，舊改即將迎來尾聲，截止到今年8月，過去幾年累計新開工的舊改小區(qū)已經(jīng)達到21.7個，開工進度已達到98.7%，后續(xù)舊改開工十分有限。在此情況下，城中村改造、保障房建設(shè)、“平急兩用”設(shè)施建設(shè)，可能成為拉動明年房地產(chǎn)投資增長的“新三駕馬車”。
②從政策脈絡(luò)來看，“新三駕馬車”在去年底的經(jīng)濟規(guī)劃中并未列入年度任務(wù)，而是在今年二三季度才首次將三者并列，并加快推出。并且，三者的政策流程非常相似，都是“國常會+‘指導(dǎo)意見’+電視電話會議”。
③從發(fā)展思路來看，“新三駕馬車”都聚焦于人口凈流入的大城市，意味著大城市從增量擴張式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪客跐撌桨l(fā)展，更注重提高資源使用效率、補齊安全發(fā)展短板。
“新三駕馬車”拉動多少投資：中性預(yù)期下，“新三駕馬車”帶來新增投資近6000億，拉動明年房地產(chǎn)投資增速5個百分點。由于土地購置費不計入GDP資本形成項目，“新三駕馬車”新增建安投資3200億，拉動名義GDP約0.25個點。謹慎和樂觀情形下，我們預(yù)計“新三駕馬車”帶來的總投資分別為3200億、9000億。
“新三駕馬車”的投資錢從哪兒來：①民間資本：城中村改造和“平急兩用”設(shè)施更鼓勵民間資本參與。本輪保障性住房政策未提及民間資本，但此前的保障性租賃住房政策鼓勵民間資本。
②財政資金：第一本賬和專項債中，用于保障性安居工程的資金年均0.9萬億左右。下一步，隨著棚改和舊改退潮，保障房財政支出的重心將過渡到“新三駕馬車”。
?、燮渌嚎赡茉O(shè)立“新三駕馬車”相關(guān)專項借款，政策性銀行和商業(yè)銀行參與；此外，城市更新和REITs等多樣化的資金來源均有可能。
城中村改造：①城中村體量有多大？預(yù)計全國約1400-1600萬戶城中村業(yè)主。以涉及的家庭戶數(shù)量推算，全國城中村體量約為棚改和舊改的三分之一，但人口流入城市需要額外考慮租戶數(shù)量。
②城中村改造拉動多少房地產(chǎn)投資：21個超大特大城市的城中村改造面積約6.3億平。中性情形下，城中村改造對應(yīng)的總投資規(guī)模約為5.1萬億（包含土地購置費），今年投資規(guī)模為7700億，明年投資規(guī)模達1.28萬億，增量投資約5100億。謹慎和樂觀情況下，城中村改造總投資分別為3.2萬億、7萬億。
③城中村改造能否帶動房地產(chǎn)去庫存：由于拆遷的業(yè)主較少（城中村住戶的6.8%），城中村對于商品住宅銷售的拉動可能非常小，約0.6%左右。
④城中村改造落地仍有不確定之處，一是大拆大建是否有限制，拆舊比和拆建比分別為多少；二是凈地出讓是否必然要求一二級土地開發(fā)的分離。這些都會影響到城中村改造的總投資和推進進程。
保障性住房和“平急兩用”設(shè)施：①保障性住房體系：我國早期的住房保障體系包括多種形式，2021年確立了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。2020年七普數(shù)據(jù)顯示我國城鎮(zhèn)家庭戶中，居住在“廉租房+公租房+經(jīng)濟適用房+兩限房”四類保障房的占比7.2%。2021年7月發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）成為我國保障性住房的第一份頂層設(shè)計，該文首次提出了我國住房保障體系的三大主體，即公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。
②保障性住房投資規(guī)模多大：保障性租賃住房預(yù)計是投資重點，年均投資2600億，明年額外新增520億。公租房預(yù)計今年僅40萬套左右，年均投資1440億元，明年可新增近300億投資。共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)模較小，如大規(guī)模鋪開試點，參考保租房第一年，可能帶來千億規(guī)模增量投資，但尚不確定是否大規(guī)模推廣。
?、邸捌郊眱捎谩痹O(shè)施：“平急兩用”包括哪些內(nèi)容？按照中央會議和各地實踐來看，交運倉儲、能源、醫(yī)療、水利工程、酒店民宿等領(lǐng)域投資都可能包含在內(nèi)。“平急兩用”更多是一種建設(shè)思路，而非特定領(lǐng)域的投資，在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和建筑時，設(shè)計出平時使用和應(yīng)急使用的轉(zhuǎn)換通道。因此，“平急兩用”設(shè)施可能是在各地的投資規(guī)劃中，新增“平急轉(zhuǎn)換”的設(shè)計，為此可能帶來一些額外投資，這一部分新增投資規(guī)?？赡苓h小于城中村改造和保障房。
風(fēng)險提示：近年各地區(qū)人口數(shù)量較2020年七普結(jié)果變化較大；部分投資額未計入房地產(chǎn)投資，計入其他領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資；政策推進力度超預(yù)期。
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