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銷售持續(xù)下滑，當(dāng)前房地產(chǎn)政策正迎來關(guān)鍵拐點(diǎn)。因城施策用好政策工具箱，精準(zhǔn)施策、大力施策才能遏制住市場下行趨勢。2023年前三季度政策寬松持續(xù)疊加，但市場整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，政策對(duì)市場提振效果不及預(yù)期，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，與歷史復(fù)蘇周期不同，類似于過往周期的政策出臺(tái)對(duì)行情的影響逐步減弱。為了對(duì)“因城施策”效果有明確的判斷，我們對(duì)當(dāng)前已出臺(tái)的放松政策梳理，主要分三類：1）刺激需求類：如放松限制性政策、下調(diào)貸款首付比、下調(diào)房貸利率、公積金貸款政策放松等；2）創(chuàng)造需求類：如推行城市更新項(xiàng)目的房票安置方式、啟動(dòng)新一輪舊改；3）調(diào)整供給類：如鼓勵(lì)地方國有企業(yè)收購困難房企的滯銷房作為保障安置用房、減少土地出讓等。
　　城市間基本面分化，“因城施策”框架下更需對(duì)癥下藥：需求空間：我們分別測算了2022-2030年31樣本城市的房地產(chǎn)需求空間，以成都、廣州、深圳、武漢、杭州為代表的一二線城市年新增城鎮(zhèn)居住需求將持續(xù)上漲。房地產(chǎn)購買力：利用房價(jià)收入比、GDP近三年年均增速、第三產(chǎn)業(yè)增加值占比評(píng)價(jià)樣本31城的房地產(chǎn)購買力。京、滬、深等一線房價(jià)收入比高，但GDP增速、三產(chǎn)占比表現(xiàn)優(yōu)秀；成都、蘇州、無錫房價(jià)收入比在二線中處于低位，改善性需求落地更容易。庫存：為把握各地房地產(chǎn)市場供給側(cè)特點(diǎn)，我們分別計(jì)算了31樣本城市的庫存及去化周期，各線城市去化周期已接近2014年棚改去庫存的較高水平，三線去化周期明顯更久。我們以去化周期、房價(jià)收入比為坐標(biāo)軸，需求空間為氣泡大小，將各城市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)劃分為：短期規(guī)避型（如莆田、福州）、觀望機(jī)會(huì)型（如蕪湖、紹興）、新興增長潛力型（如蘇州、成都）、長期看好型（如北京、上海）。
　　未來各城市政策放松方向在哪？根據(jù)城市基本面情況對(duì)癥下藥，“因城施策用好政策工具箱”直至基本面復(fù)蘇兌現(xiàn)是關(guān)鍵：1）短期規(guī)避型：以莆田、福州為典型代表，側(cè)重創(chuàng)造需求類政策，輔以調(diào)整供給類政策。2）觀望機(jī)會(huì)型：以蕪湖、紹興、惠州為代表，側(cè)重調(diào)整供給類+創(chuàng)造需求類政策。3）新興增長潛力型：以蘇州、成都、青島等二線城市為代表，側(cè)重刺激需求+創(chuàng)造需求類政策，輔以調(diào)整供給類政策。4）長期看好型：以北京、上海、杭州等高房價(jià)一二線城市為代表，側(cè)重刺激需求+創(chuàng)造需求類政策，輔以調(diào)整供給類政策。
　　我國各城市房地產(chǎn)復(fù)蘇路徑推演：目前全國政策方向明確，預(yù)計(jì)供需兩端政策放松仍將繼續(xù)加碼，直至基本面明顯復(fù)蘇。按照我們分類的四類城市，復(fù)蘇順序由先到后將呈現(xiàn)：長期看好型>新興增長潛力型>觀望機(jī)會(huì)型>短期規(guī)避型的順序。本輪銷售恢復(fù)及后續(xù)傳導(dǎo)將是一個(gè)溫和、持續(xù)時(shí)間較長的過程，過去幾輪典型周期投資回暖滯后銷售回暖約三個(gè)季度，由于本輪傳導(dǎo)過程中仍存在一些堵點(diǎn)和和政策未精準(zhǔn)起效的現(xiàn)象，我們判斷整體恢復(fù)周期會(huì)長于三個(gè)季度，還取決于銷售的持續(xù)性和信貸投放情況以及因城施策的加碼方式等。推薦關(guān)注土儲(chǔ)充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企，未來有望率先受益于市場復(fù)蘇和政策放松。推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份，建議關(guān)注中國海外發(fā)展、華潤置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期；政策放松不及預(yù)期。