>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第43周周報(10月21日-10月27日)：保障房體系頂層設(shè)計逐漸明晰，上海金山定向放松限購-231103
| 上傳日期： |
2023/11/3 |
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| 2150KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交面積環(huán)比持續(xù)上漲，同比降幅擴大；二手房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比持續(xù)正增長；土地市場環(huán)比量升價跌，溢價率環(huán)比上漲。
核心觀點
新房成交面積同比降幅擴大，環(huán)比持續(xù)正增長。40城新房成交面積為362.4萬平方米，環(huán)比上漲5.1%，同比下降17.5%，同比降幅較上周擴大了1.0個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為3.7%、10.1%、-4.9%，同比增速分別為-10.3%、-10.1%、-41.4%。一、二線城市同比跌幅較上周縮小了2.8、2.2個百分點，三四線城市跌幅較上周擴大了11.6個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比持續(xù)正增長。18個城市二手房成交面積為189.3萬平方米，環(huán)比下降3.1%，同比上漲14.5%，同比漲幅較上周減小了2.8個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為5.2%、-2.0%、-12.7%，同比增速分別為4.4%、21.9%、14.5%。一、二線城市同比增速較上周分別提升了4.2、4.3個百分點，三四線城市同比增速較上周減少了39.3個百分點。
新房庫存面積與去化周期同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比下降，同比上升。12個城市新房庫存面積為9859萬平方米，環(huán)比增速為-0.4%，同比增速為-4.6%；去化周期為18.6個月，環(huán)比減少0.4個月，同比提升6.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為18.3、17.3、60.3個月，一、二線城市環(huán)比分別減少0.6、0.4個月，三四線城市環(huán)比提升6.8個月，一、二、三四線城市同比分別提升5.5、7.5、30.0個月。
土地市場環(huán)比量升價跌，溢價率環(huán)比上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為3550.7萬平方米，環(huán)比上漲15.3%，同比下降45.7%；成交土地總價為653.3億元，環(huán)比下降14.9%，同比下降43.6%；樓面均價為1840.0元/平，環(huán)比下降26.2%，同比上漲3.9%；土地溢價率為2.1%，環(huán)比上漲0.3個百分點，同比下降0.8個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為181.9億元，環(huán)比上升14.0%，同比下降36.6%?？們斶€量為166.3億元，同比上升13.4% （前值：-39.8%），環(huán)比上升50.2%；凈融資額為15.7億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為0.2%，較上周上漲4.4pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為-1.3%，較上周下跌1.2pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.1X，較上周上升0.05X。北上資金對基礎(chǔ)化工、交通運輸、公用事業(yè)加倉金額較大，分別為16.83、11.96、11.24億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.81%（上周為-0.81%），凈買入0.12億元（上周凈買入1.13億元）。
投資建議
本周，一線城市中上海金山針對人才定向放松限購政策，對非滬戶籍社?；騻€稅年限由之前的5年縮減至3年，同時，購房資格由家庭調(diào)整為個人，也就是說，人才購房取消了單身限購的條件。
《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》于近日傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)。未來我國房地產(chǎn)市場或?qū)^(qū)分保障房和商品房兩大住房體系運行。保障房的供應(yīng)群體有望擴展至工薪階層，實行封閉式管理，不得上市交易，回歸居住屬性。該體系的建設(shè)仍需要一個長期漸進的過程。長期而言，或起到以下影響：1）有利于保障和改善民生，工薪階層有望實現(xiàn)居者有其屋。2）保障房供給力度或加大，一定程度上拉動投資。3）推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。房地產(chǎn)新格局或?qū)⑿纬桑鱾€不同層次的群體都可以選擇適合自己的住房形式。房企、住房租賃運營企業(yè)等各相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)都有望從中尋找到自身轉(zhuǎn)型發(fā)展或者增量發(fā)展的機會。
此外，10月26日，證監(jiān)會和滬深交易所官網(wǎng)顯示，首批4只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已正式提交申報材料，分別為中金印力消費REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT，資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等。華潤、萬科、金茂及物美商業(yè)可能成為首批發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的企業(yè)。我們認(rèn)為，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的落地，或?qū)⒅ζ髽I(yè)實現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，利好不動產(chǎn)運營方面領(lǐng)先的企業(yè)。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊
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