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核心觀點(diǎn)
　　新加坡形成了組屋-私人住宅的雙軌制住房體系，基本滿足了不同收入階層的住房需求，住房自有率達(dá)約90%，基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。我們認(rèn)為，完善的社會保障制度、適時的房地產(chǎn)調(diào)控政策和以組屋為核心的產(chǎn)權(quán)型保障房制度是新加坡模式成功的重要因素，其模式也契合新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地匱乏的特殊國情。我國可借鑒新加坡模式部分內(nèi)容，健全社會保障制度，增加保障房供給，針對不同群體、不同地區(qū)的實(shí)際情況，通過租購并舉的保障房制度實(shí)現(xiàn)“全國人民住有所居”目標(biāo)，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，并提供社會治理新抓手。
　　新加坡全民基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”目標(biāo)，形成組屋為主、私宅為輔的雙軌制住房體系。新加坡在國家成立之初面臨房荒問題，經(jīng)過政府的不懈努力，其住房的全民自有率從1960年代僅有的10%上升至目前的90%，基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”，77%的新加坡居民居住在政府建設(shè)提供的組屋中，形成了組屋為主、私宅為輔的雙軌制住房體系。
　　完善的社會保障制度支撐“居者有其屋”目標(biāo)，嚴(yán)格的組屋購買限制和靈活定價機(jī)制保證其有序達(dá)成。新加坡中央公積金制度非常重要，其最早創(chuàng)立于1955年，目前覆蓋420萬會員，結(jié)余金額5448億新元，其中住房凈提取82億新元，是提取的主要用途之一。新加坡提供HDB貸款和商業(yè)貸款雙軌并行的住房貸款，為組屋購房者提供穩(wěn)定的金融支持，同時建屋發(fā)展局還提供多種住房補(bǔ)貼，力求減輕低收入家庭負(fù)擔(dān)，關(guān)注養(yǎng)老問題。
　　多管齊下嚴(yán)控房地產(chǎn)泡沫，熨平地產(chǎn)周期。因其土地匱乏的基本國情，新加坡采取以99年土地契約為主的土地出讓形式，到期政府依法收回，削弱了住宅的投資屬性。針對地產(chǎn)周期，新加坡采取嚴(yán)格調(diào)控政策，在房價快速上漲時出臺賣方印花稅和買方印花稅，收緊貸款限制，熨平地產(chǎn)周期。從全球比較視角看，新加坡房產(chǎn)稅的整體稅率偏低，同時在自住和鼓勵自住，限制投資。
　　完善的社會保障制度、適時的房地產(chǎn)調(diào)控政策和以組屋為核心的產(chǎn)權(quán)型保障房制度是新加坡模式成功的三大重要因素，其模式也契合了新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地匱乏的特殊國情。我們認(rèn)為，我國可借鑒新加坡模式的部分內(nèi)容，健全社會保障制度，增加保障房供給，針對不同群體、不同地區(qū)的實(shí)際情況，通過租購并舉的保障房制度實(shí)現(xiàn)“全國人民住有所居”目標(biāo)，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，并提供社會治理新抓手。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　宏觀層面：1、海外國家與我國國情差別較大，發(fā)展路徑和政策導(dǎo)向或有重大差異，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不能完全復(fù)刻；2、政策調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性。
　　中觀層面，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積同比仍然為負(fù)，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。
　　經(jīng)營服務(wù)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于：1、伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業(yè)內(nèi)公司從增量增長轉(zhuǎn)向存量小區(qū)、單位競爭，競爭加劇可能導(dǎo)致部分公司增速放緩、利潤率下降；2施工進(jìn)緩慢度，進(jìn)而影響結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)程，或會導(dǎo)致母公司的交付不及預(yù)期。3、輕資產(chǎn)模式企業(yè)遭遇對手方違約，品牌商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)。4、代建、C-REITs等成長市場不確定性風(fēng)險(xiǎn)。