>> 國(guó)盛證券-固定收益點(diǎn)評(píng)：REITs三季報(bào)及行情點(diǎn)評(píng)，哪些基本面在改善？-231103
| 上傳日期： |
2023/11/3 |
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| 格式： |
pdf 共23頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
楊業(yè)偉,張明明 |
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REITs二級(jí)市場(chǎng)今年整體情緒不佳，活躍度較低，三季度REITs漲跌參半，交易主線(xiàn)仍不清晰。2023Q3以來(lái)，28只REITs中16只上漲，12只下跌。上漲REITs分布較為分散，漲幅超過(guò)5%的包括國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT（9.87%）、華夏北京保障房REIT（6.72%）和中航京能光伏REIT（6.26%）。跌幅較大的REITs集中在園區(qū)類(lèi)，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT跌9.63%，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT跌6.04%，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT跌4.99%。從今年以來(lái)表現(xiàn)來(lái)看，二級(jí)市場(chǎng)除嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT和中航京能光伏REIT，其他REITs均出現(xiàn)不同程度的下跌。跌幅較大的REITs出現(xiàn)在園區(qū)類(lèi)和交運(yùn)類(lèi)，建信中關(guān)村REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT今年來(lái)分別下跌33.60%、25.78%；華夏中國(guó)交建REIT、平安廣州廣河REIT今年來(lái)分別下跌31.67%、27.08%。從成交情況熱度來(lái)看，三季度換手整體呈下行趨勢(shì)，季報(bào)期略有反彈。三季度REITs板塊整體換手率整體下行，從1.1%以上下探至0.5%左右，季報(bào)發(fā)布期板塊換手率回升至0.8%附近。
從Q3 EBITDA完成度來(lái)看，28只REITs中，18只超額完成，10只未達(dá)成目標(biāo)。分類(lèi)型來(lái)看，保障性租賃住房類(lèi)和生態(tài)環(huán)保類(lèi)整體表現(xiàn)較優(yōu)，4只保障性租賃住房類(lèi)REITs和生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs的EBITDA均高于說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值。高速公路類(lèi)REITs中有2單未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比29%；產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs中有4單未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比44%；3只倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs中有2只未達(dá)預(yù)測(cè)值，占比67%；3只清潔能源REITs中有2只未達(dá)預(yù)測(cè)值，因三季度為風(fēng)量低谷，發(fā)電量較小，中信建投國(guó)家電投新能源REIT收入下降，EBITDA完成度最低（54.68%）。鵬華深圳能源REITQ3 EBITDA完成度最高（265.05%），主因三季度為季節(jié)性發(fā)電高峰。
從Q3可供分配收益完成情況來(lái)看，28只REITs可供分配現(xiàn)金流中，20只超額完成，8只低于預(yù)期，保障房、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定性突出，能源類(lèi)彈性較大。具體來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)、保障房類(lèi)7只REITs可供分配額全部超預(yù)期，交運(yùn)類(lèi)和產(chǎn)業(yè)園類(lèi)各有2只、3只REIT未達(dá)預(yù)期，生態(tài)環(huán)保類(lèi)的中航首鋼生物質(zhì)REIT和清潔能源的中信建投國(guó)家電投新能源REIT也均未完成單季度預(yù)期值。
分資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，三季度高速公路類(lèi)REITs整體通行量同環(huán)比回升。Q3除中金安徽REIT通行量同比下滑8.38%、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT通行量環(huán)比下滑4.63%外，其余REIT通行量同比、環(huán)比均呈現(xiàn)提升態(tài)勢(shì)。其中中金安徽REIT通行量同比下滑或與沿線(xiàn)路段改擴(kuò)建有關(guān)。對(duì)應(yīng)到營(yíng)收、EBITDA層面，高速公路REITs整體亦呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。生態(tài)環(huán)保類(lèi)產(chǎn)品中，2023Q3報(bào)告期內(nèi)，因北京門(mén)頭溝區(qū)特大暴雨，中航首鋼綠能REIT項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)受到短暫影響，后加速恢復(fù)生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定提升，可供分配金額三季度同比上升27.58%。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT污水處理量同比環(huán)比皆小幅上漲（5.61%/8.72%），主因二季度低基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致。分底層資產(chǎn)看，園區(qū)類(lèi)REITs表現(xiàn)分化較大，其中華安張江光大REIT、建信中關(guān)村REIT、博時(shí)REIT出租率下行較為明顯，其余產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。保障房類(lèi)紅土鹽田港REIT和嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT運(yùn)營(yíng)保持平穩(wěn)。2023Q3紅土鹽田港REIT的出租率繼續(xù)穩(wěn)定在99%，嘉實(shí)京東3倉(cāng)儲(chǔ)REIT出租率保持100%。中金普洛斯REITQ3平均出租率為90.78%，環(huán)比提升0.23%，但需關(guān)注租金單價(jià)較二季度末環(huán)比有所下降。保障性租賃住房類(lèi)REITs運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)。能源類(lèi)鵬華深圳能源REIT受季節(jié)性因素影響，上網(wǎng)電量三季度上升至14.20億千瓦時(shí)，但電價(jià)則環(huán)比有降，從0.51元/千瓦時(shí)至0.46元/千瓦時(shí)。單季度EBITDA和可供分配現(xiàn)金流均超募集預(yù)測(cè)。中航京能光伏REIT整體運(yùn)營(yíng)良好。中信建投國(guó)家電投新能源REIT受風(fēng)力發(fā)電季節(jié)性低谷影響，2023Q3收入及EBITDA均環(huán)比下滑，且EBITDA不及募集說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)。
整體來(lái)看，2023Q3公募REITs市場(chǎng)整體情緒不佳，活躍度較低，交易機(jī)會(huì)較難把握，配置盤(pán)可結(jié)合派息率及IRR情況進(jìn)行選擇，方向上推薦關(guān)注整體景氣度較好的能源類(lèi)REITs與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的保障房類(lèi)、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)REITs以及關(guān)注一級(jí)即將上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新品類(lèi)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不及預(yù)期、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)超預(yù)期、披露口徑偏差。
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