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投資要點(diǎn)
　　我們從業(yè)績、融資、銷售、拿地幾個(gè)方面，對板塊三季報(bào)進(jìn)行總結(jié)梳理。
　　1、業(yè)績方面：2023年三季報(bào)業(yè)績?nèi)猿袎?，但?yōu)質(zhì)房企綜合優(yōu)勢明顯。
　　板塊前三季度業(yè)績同比負(fù)增長，第三季度虧損，業(yè)績?nèi)猿袎骸?023年前三季度，房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入累計(jì)同比-2%，歸母凈利潤累計(jì)同比-37%。單三季度，營收同比下降10%，歸母凈利潤虧損13億元。板塊業(yè)績?nèi)匀幻媾R一定壓力。主要因?yàn)椋?）2023年前三季度毛利率下行至16.6%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)；2）計(jì)提減值增加，2023年前三季度資產(chǎn)及信用減值153億元，較22年同期多計(jì)提減值64億元。
　　優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績優(yōu)勢明顯。在板塊整體同比下滑情況下，2023年前三季度第一梯隊(duì)房企收入增速為+3%，歸母凈利潤為354億元，好于其他梯隊(duì)房企。具體來看，前三季度第一/二/三/四梯隊(duì)房企營收增速分別為+3%/+9%/-7%/-12%；歸母凈利潤分別為354億/-64億/-3億/-19億元。第三季度第一/二/三/四梯隊(duì)房企營收增速分別為-9%/0%/-16%/-12%；歸母凈利潤分別為75億/-61億/-3億/-25億。此外，優(yōu)質(zhì)房企在利潤率水平、費(fèi)用控制等方面也表現(xiàn)較好。
　　2、融資方面：板塊整體降負(fù)債，優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢明顯。
　　板塊整體降負(fù)債，優(yōu)質(zhì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。1）從有息負(fù)債規(guī)?？矗航刂?3年9月30日，行業(yè)整體有息負(fù)債為2.68萬億元，較22年同期下降3.1%。其中一/二/三/四梯隊(duì)房企有息負(fù)債增速分別為1.0%/-3.8%/-8.2%/-4.0%。截至23年9月30日，債券發(fā)行規(guī)模4210億元，同比下降1.3%，信托發(fā)行規(guī)模下降69%，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源上半年同比下降14%。從存量規(guī)模來看，地產(chǎn)債余額比22年底下降0.04萬億元，信托余額比22年底下降0.17萬億元，開發(fā)貸余額同比增長3.9%。
　　2）從主要指標(biāo)看：截至23年9月30日，板塊整體剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，較2022年下降1.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為72.2%，較2022年增加2.2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.16，2022年為1.18。
　　3、銷售方面：優(yōu)質(zhì)房企銷售表現(xiàn)優(yōu)于平均水平。
　　1）從銷售增速來看，23年1-10月優(yōu)質(zhì)房企銷售金額同比+6%，而百強(qiáng)房企平均增速為-14%，其中華發(fā)股份+33%、越秀地產(chǎn)+33%、華潤置地+14%、中海地產(chǎn)+14%、濱江集團(tuán)+12%、招商蛇口+9%，保利發(fā)展+1%；
　　2）從市占率來看，截至三季度末優(yōu)質(zhì)房企市占率17.5%，較22年末提升1.5pct。
　　4、2023年以來房企土地投資規(guī)模下降，但優(yōu)質(zhì)房企拿地份額保持高位。
　　行業(yè)土地投資規(guī)模降幅收窄。23年1-10月宅地成交金額規(guī)模同比-26.8%，22年為-30.6%。從溢價(jià)率來看，23年1-10月為5.3%，較22年全年有所回升。
　　國央企拿地份額保持高位。一方面，集中供地城市中，國央企拿地份額占比70%左右；另一方面，從拿地力度來看，優(yōu)質(zhì)房企保持較高拿地力度，基本都在30%以上，而大量房企仍然0拿地。
　　投資建議：房企業(yè)績依然承壓，但業(yè)績反映過往銷售情況。優(yōu)質(zhì)房企在拿地、銷售、融資各方面優(yōu)勢明顯，受益供給側(cè)改革，未來發(fā)展可期?？春冒鍓K機(jī)會，看好供給側(cè)改革受益標(biāo)的和城中村推進(jìn)受益標(biāo)的。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期，政策力度不及預(yù)期。