>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第44周周報：新房二手房成交轉(zhuǎn)弱，中央表態(tài)加快三大工程建設(shè)-231108
| 上傳日期： |
2023/11/8 |
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| 3195KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴大；二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比增幅收窄；土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率同環(huán)比均上升。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴大。40城新房成交面積為341.5萬平方米，環(huán)比下降6.9%，同比下降16.9%，同比降幅較上周擴大了0.6個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-18.6%、-0.4%、-11.5%，同比增速分別為-21.8%、-0.3%、-45.1%。一、三四線城市同比降幅較上周分別擴大了11.4、9.0個百分點，二線城市同比降幅較上周縮小了9.8個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比增幅收窄。18個城市二手房成交面積為184.1萬平方米，環(huán)比下降4.5%，同比上漲14.2%，同比增幅較上周縮小了3.9個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-5.2%、-4.6%、-3.5%，同比增速分別為-1.4%、33.0%、-0.1%。一、三四線城市同比降幅較上周分別擴大了5.8、35.9個百分點，二線城市同比漲幅較上周擴大了11.2個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比下降，同比上升。12個城市新房庫存面積為9853萬平方米，環(huán)比增速為-0.1%，同比增速為-3.6%。去化周期為17.6個月，環(huán)比減少1.0個月，同比提升5.8個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為17.8、15.9、59.3個月，一、二、三四線城市環(huán)比分別減少0.6、1.5、1.0個月，一、二、三四線城市同比分別提升5.6、6.4、29.5個月。
土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率同環(huán)比均上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為4311.3萬平方米，環(huán)比上漲20.7%，同比下降26.5%；成交土地總價為1624.1億元，環(huán)比上漲147.8%，同比上漲28.4%；樓面均價為3767.1元/平，環(huán)比上漲105.3%，同比上漲74.6%；百城成交土地溢價率為4.4%，環(huán)比上漲2.3個百分點，同比上漲1.2個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比上升，環(huán)比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為121.2億元，同比上升107.6%，環(huán)比下降43.2%?？們斶€量為121.5億元，同比下降33.5%（前值：13.5%），環(huán)比下降26.9%；凈融資額為-0.3億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-1.8%，較上周下跌2.1pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為-2.4%，較上周下跌1.2pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.62X，較上周上升0.23X。北上資金對電子、食品飲料、醫(yī)藥生物加倉金額較大，分別41.02、38.17、15.13億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.80%（上周為-0.81%），凈賣出6.00億元（上周凈買入0.12億元）。
投資建議
10月底召開的中央金融工作會議對房地產(chǎn)供給、需求、新發(fā)展模式均進(jìn)行了部署。1）延續(xù)了“繼續(xù)因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”的提法。從9月和10月市場表現(xiàn)來看，9月政策的效果并未達(dá)預(yù)期，至年底仍需要政策持續(xù)發(fā)力。2）會議提到“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。根據(jù)萬得統(tǒng)計，2023年1-10月房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模4439億元，同比下降5%。其中央國企占比90.7%，發(fā)行規(guī)模4026億元，同比下降2%；純民企僅238億元，同比下降10%，占比僅5.4%。一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，即央國企與民企一視同仁，優(yōu)質(zhì)民企同樣可以獲得融資，更好地助其短期脫困、長期良性發(fā)展。3）此次會議還明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點，包括城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施的“三大工程建設(shè)”是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點突破方向，也是未來金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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