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事件描述
　　繼中央金融工作會議提出加快保障性住房等“三大工程”建設后，近期住建部部長再次發(fā)聲，明確表態(tài)：“三大工程”是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措，目前有關工作已經啟動。
　　事件評論
　　平急兩用：本質還是廣義的基建投資，既強調隔離/醫(yī)療/物資等應急保障，又強調旅游/康養(yǎng)/休閑等平時應用，與房地產關系不大，更偏宏觀和產業(yè)鏈意義。
　　保障房建設：本質是長期制度層面的頂層設計和重大變革，對過往保障房建設的補短板和規(guī)范化，短期意義在于一定程度上的穩(wěn)投資；實施主體主要是地方政府，資金來源可能包括中央補助/地方財政/專項債/市場化資金等，強調保本微利和封閉運行的基本原則，基于地方財力/債務控制/優(yōu)質土地/下行周期等現實約束，實施主體的積極性可能更偏長期化，上層的考核強調穩(wěn)審有序和量力而行，所以短期會對投資有一定托舉作用，但短期彈性或許不宜預期過高。從重點城市的已批土地指標的規(guī)劃用途來看，保障房的占比有待提高，所以大概率是一個循序漸進的過程；新加坡模式可能更多還是長期愿景，而非短期目標。
　　城中村改造：就拆除重建而言，城中村改造項目可以依據經濟價值和拆遷難度兩個維度分為四類，下行周期中具備經濟價值的項目占比在減少。缺少經濟價值的項目，無論是市場化主體還是地方政府，可能大力推進的積極性相對有限，甚至將面臨增加債務的潛在風險。有經濟價值且拆遷難度低的項目，可能在過去已經得到較大程度的推進；但拆遷難度相對較大的項目，地方政府依靠行政化手段和缺乏彈性的補償方式去推進，實際進度可能也有不確定性。從片區(qū)統(tǒng)籌角度看，城改也強調保障房建設和資金綜合平衡，所以參與主體的綜合盈利前景可能不至于比公開招拍掛高出太多，需視整體項目包而非單一項目而定。從資金來源角度看，PSL/地方財政/專項債/市場化資金等都是潛在渠道；除了資金規(guī)模之外，還需重點關注PSL資金的期限，如果還款時間不夠長，可能意味著對項目質量的更高要求。相對樂觀角度去看，考慮項目和資金的適當前置，以及近兩年城中村改造投資的低基數，短期可能看到一定彈性，與此同時，大部分城市都傾向于貨幣化或房票安置，也可以提前釋放部分需求，對下行周期可以起到一定的緩釋作用。
　　當前行業(yè)仍在尋找新均衡點的過程之中，明年總量可能接近均衡區(qū)間，核心城市的價格調整節(jié)奏相對偏慢。政策的終極目標并沒有發(fā)生根本性變化，一是周期位置決定政策目標的單一性，二是高層的相關表態(tài)也可以從側面去印證，從年初的“慢撒氣”、年中的“有序出清”、至最近的“防范調整過快過急”，政策目標可能更多的還是錨定“斜率”；政策的級別也只是從前期的壓制回歸中性或者常態(tài)，但并沒有進入擴張或刺激階段，所以政策的短期效果大概率還是緩釋下行斜率，盡量相對平滑地走向新均衡點；什么時候可能有轉機，仍需要看到三大約束的實質性突破，明年可能會看到預期層面更積極的信號。
　　風險提示
　　1、低線城市銷售表現持續(xù)低于預期；
　　2、房價下跌導致資產負債表受損；
　　3、重點城市土地市場競爭持續(xù)加劇。