>> 信達(dá)證券-2023年1-10月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：政策顯效市場(chǎng)仍需耐心，資金略有改善投資仍承壓-231117
| 上傳日期： |
2023/11/17 |
大小： |
1487KB |
| 格式： |
pdf 共14頁(yè) |
來(lái)源： |
信達(dá)證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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銷售：政策效果緩步釋放，市場(chǎng)修復(fù)仍需耐心。2023年1-10月商品房累計(jì)銷售面積92579萬(wàn)平，同比下降7.8%；10月單月銷售面積7773萬(wàn)平，同比下降11.0%，降幅較上月擴(kuò)大0.8pct；2023年1-10月商品房累計(jì)銷售金額97161億元，同比下降4.9%；10月單月銷售金額8091億元，同比下降8.1%，跌幅收窄5.5pct。政策效果緩步釋放，市場(chǎng)修復(fù)仍需耐心。政策出臺(tái)后從高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，9月市場(chǎng)出現(xiàn)脈沖式修復(fù)，二手房修復(fù)表現(xiàn)更為強(qiáng)勢(shì)，但受到購(gòu)房者收入預(yù)期和市場(chǎng)信心仍未扭轉(zhuǎn)影響，進(jìn)入10月市場(chǎng)修復(fù)轉(zhuǎn)弱，呈現(xiàn)“前高后低”特點(diǎn)，我們認(rèn)為主要由于：1）供應(yīng)減少：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月全國(guó)百城住宅新增供應(yīng)同環(huán)比分別降21%和43%；2）一二線城市成交“前高后低”，政策對(duì)市場(chǎng)熱度提振逐步減弱：根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)10月一線城市熱度回落，北京、上海成交環(huán)比分別回落11%和31%，廣州基本持平，深圳環(huán)比回升34%（9月基數(shù)較低）；二線城市方面，天津、合肥、昆明等城市10月銷售“前高后低”，新政提振效果減弱，長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南等弱二三線城市成交仍在筑底。從10月整體數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然環(huán)比跌幅25.9%，但同比來(lái)看跌幅大幅收窄，雖然受到多重因素影響市場(chǎng)熱度回落，修復(fù)速度轉(zhuǎn)弱，但整體仍然呈現(xiàn)出邊際修復(fù)的態(tài)勢(shì)。
投資：開(kāi)發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，新開(kāi)工跌幅再擴(kuò)大。2023年1-10月累計(jì)開(kāi)發(fā)投資完成額95922億元，同比下降9.3%；10月單月開(kāi)發(fā)投資完成額8653億元，同比下降11.3%。2023年1-10月累計(jì)新開(kāi)工面積79177萬(wàn)平，同比下降23.2%；10月單月新開(kāi)工面積7054萬(wàn)平，同比下降21.1%，跌幅較上月擴(kuò)大6.5pct。2023年1-10月累計(jì)竣工面積55151萬(wàn)平，同比上升19.0%；10月單月竣工面積6446萬(wàn)平，同比上升13.3%，增幅較上月收窄12.1pct。新開(kāi)工方面，銷售恢復(fù)轉(zhuǎn)弱，房企開(kāi)工意愿再降。今年以來(lái)累計(jì)開(kāi)工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，9月受到政策積極帶動(dòng)及市場(chǎng)熱度提升，跌幅大幅收窄至14.6%，但市場(chǎng)進(jìn)入10月熱度轉(zhuǎn)弱，房企開(kāi)工意愿再次減弱。我們認(rèn)為后續(xù)開(kāi)工端或?qū)⒊掷m(xù)承壓，主要受制于：1）土地市場(chǎng)低迷，開(kāi)工或?qū)⒊掷m(xù)承壓：受制于低迷銷售和資金壓力，土地成交持續(xù)處于低位，房企可開(kāi)工優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備減少，后續(xù)開(kāi)工或?qū)⒊掷m(xù)承壓。2）房企持續(xù)出清，開(kāi)工主體不足：在銷售持續(xù)難有起色、資金端仍然承壓的背景下，房企出險(xiǎn)暴雷并未停止，在此背景下有能力繼續(xù)拿地開(kāi)工的房企進(jìn)一步減少，房企開(kāi)工能力仍無(wú)起色。竣工方面，“保交樓”持續(xù)推進(jìn)，竣工當(dāng)月同比保持增長(zhǎng)。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，10月當(dāng)月竣工面積同比增速為13.3%，漲幅雖然收窄，但仍保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，保交樓成果持續(xù)推進(jìn)。我們預(yù)計(jì)2023年全年竣工仍將保持較好增速，但受制于新開(kāi)工面積大幅下降，2024年竣工面積或?qū)⒊袎骸?br> 土地：供應(yīng)與成交仍處低位，多地取消土地最高價(jià)。供應(yīng)方面，10月100大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積6073.23萬(wàn)平，同比下降9.7%，跌幅較上月收窄25.2pct。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積4732.90萬(wàn)平，同比下降18.7%，跌幅收窄21.8pct，供需比1.28倍。需求端來(lái)看，房企拿地信心仍在低位，溢價(jià)率走低。受到6-8月市場(chǎng)持續(xù)降溫影響，銷售去化不佳，房企現(xiàn)金流難有明顯改善，投資情緒仍處低位，企業(yè)拓展更趨謹(jǐn)慎，因此溢價(jià)率下降，流拍向高能級(jí)城市蔓延。即使杭州、上海、南京、寧波、合肥、臺(tái)州等市場(chǎng)熱度較好的城市，盡管前三季度平均溢價(jià)率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場(chǎng)呈降溫趨勢(shì)。10月土地流拍率12.6%，環(huán)比上月再度下滑2.2個(gè)百分點(diǎn)，10月流拍率下降主要由于9月份地方政府縮減供地規(guī)模所致。9月底自然資源部向各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制，政策出臺(tái)后南京、長(zhǎng)沙、成都、合肥等地調(diào)整土拍規(guī)則。11月15日成都進(jìn)行了取消土地限價(jià)后的首場(chǎng)土拍，最終7幅土地均成功出讓，其中3宗溢價(jià)成交，4宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為6.9%，總成交金額約57億元，總面積約20.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約46.3萬(wàn)平方米，房企參拍熱情提升。
資金：到位資金邊際改善，定金及按揭貸款改善明顯。2023年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金107345億元，同比下降13.8%；10月單月到位資金9278億元，同比下降16.8%，跌幅較9月收窄1.1pct。銷售邊際改善帶動(dòng)定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款邊際改善。10月當(dāng)月到位資金同比跌幅收窄1.1pct，自9月以來(lái)持續(xù)邊際改善，主要受到定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩部分邊際改善帶動(dòng)。定金及預(yù)收款來(lái)看，10月銷售邊際改善帶動(dòng)定金及預(yù)收款當(dāng)月同比跌幅收窄14.0pct，環(huán)比提升34.1%，個(gè)人按揭貸款當(dāng)月同比跌幅收窄6.2pct。
風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。
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