>> 招商銀行-房地產行業(yè)之中長期①：國際比較視角下的房地產中長期研究-231012
| 上傳日期： |
2023/11/20 |
大小： |
3430KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
招商銀行 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
楊偵譽,夏雪 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
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■房地產本質是建立在土地要素上的城市空間商業(yè)化，其長期主要影響因素包括土地機制、城鎮(zhèn)化、經濟增長、金融杠桿等。其中，土地模式是房地產發(fā)展的基礎條件；工業(yè)化作為城鎮(zhèn)化和經濟增長的根本驅動，是影響房地產需求和購買力的外生變量；金融信貸是影響房地產購買力的可調節(jié)變量；三者合力在經濟拐點時期促成房地產中長期趨勢性變化。轉型中后期各國房價的長期走勢各異，主要原因來自房地產模式、工業(yè)化、金融自由化等水平的差異。本報告選取房地產定位更偏市場化的經濟體，包括同為快速工業(yè)化模式的日．本．、韓．國．，以及同樣貨幣金融決策具備獨立性的大國經濟體美．國．，同時結合我國監(jiān)管調控、決策能力以及大國競爭等特殊背景，觀測和比較經濟拐點、泡沫時期房地產的運行邏輯。關于結論，本報告定位了當前我國房地產的泡沫化程度、展望了房地產中長期的“可控程度”?？紤]到中長期經濟潛在增長和全球貨幣水平具有較大不確定性，數據預測意義不大。通過國際比較，我國房地產的中長期“可控程度”應好于日韓、弱于美國。
■工業(yè)化和金融化對美、日、韓房地產的影響機制和表現：1）經濟起飛階段，量價雙增。特別是快速城鎮(zhèn)化模式的日、韓，經濟起飛至增速換擋前，地產的量價雙雙高增長。2）增速換擋后，成交量中樞下行企穩(wěn)但價格往往繼續(xù)高增。轉型期實體產業(yè)對信貸需求下降，更多資金向房地產流入，因而地產價格多數會繼續(xù)上漲。在經濟“首次”換擋后，韓國房價除1990s經歷調整后一路上漲至今；日本房價在1970s、80s繼續(xù)高漲。3）房地產泡沫破滅可能導致金融體系震蕩。日本1991年泡沫破滅對其金融體系造成巨大沖擊，并進一步導致經濟陷入長期收縮，房價遭遇腰斬后再未恢復。4）金融化時期過度創(chuàng)新加大房價的泡沫化。2008年美國次貸危機實質是涉房資產大量證券化放大了金融系統性風險。但，美國憑借全球中心貨幣地位迅速實施大規(guī)模QE，房價經過四年調整后修復。
■我國的不同、現狀和展望：1）雖然工業(yè)化、金融化必然導致資產價格上漲，而各國對資產泡沫的調控、拆解及修復的能力是完全不同，導致各國房地產的境況不同。與日、韓相比，我國在對外匯率管理、宏觀審慎監(jiān)管、對內地產金融調控等能力上均顯著優(yōu)于兩國，大概率可以避免兩國的境況，前者泡沫積聚過大，主動刺破后付出沉重代價，后者地產泡沫“越調越漲”，居民杠桿全球前列。與美國相比，我國的全球貨幣地位偏弱，無法做到像美國“無限”發(fā)幣將金融危機影響全球化，進而完成泡沫的修復。2）當前泡沫化程度與日本泡沫破滅前仍有距離。通常印象中我國居民房價收入較高，橫向來看，目前我國一線城市與韓國的水平接近，約為日本的3倍，但全國的房價收入比會更低；縱向來看，增速換擋前后房價收入比呈高位快速下行態(tài)勢，主要原因是城鎮(zhèn)化達到一定水平后，收入漲幅快于房價漲幅，因此我國還有進一步下降空間。3）我國房地產中長期展望。（招商銀行各部請參照文末聯系方式聯系研究院）。
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