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本報(bào)告為“房地產(chǎn)中長期”系列報(bào)告的《韓國篇》。同樣作為成功的追趕型國家，韓國相較日本顯得“幸運(yùn)”一些，其發(fā)展雖遭遇波折但趨勢(shì)保持向好。它是唯一從世界最貧困國家之一邁入排名全球前十發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的國家，這與其作為美國扶持的分界線國家特殊政治戰(zhàn)略地位是分不開的。因此，韓國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展往往能受到“外部優(yōu)待”。但是，其內(nèi)部政府對(duì)金融業(yè)和財(cái)閥體制的弱勢(shì)導(dǎo)致階層極致分化，居民杠桿率已經(jīng)達(dá)到全球前列，房地產(chǎn)泡沫不斷升級(jí)，隱患巨大。
　　■韓國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、貨幣信貸、房地產(chǎn)的相互作用邏輯：1）前半部分是高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和不穩(wěn)定的資金基礎(chǔ)。韓國快速騰飛主要依靠兩個(gè)條件：有利的外部環(huán)境（匯率長期貶值、日美貿(mào)易摩擦給予韓國產(chǎn)業(yè)卡位機(jī)會(huì)）、舉國之力的資金支持（國內(nèi)給予出口產(chǎn)業(yè)巨大的資金利息補(bǔ)貼、大量借助外債）。1961年開始，韓國開啟“漢江奇跡”近四十年的高增長，但是此模式的資金基礎(chǔ)不穩(wěn)固，為后續(xù)埋下了巨大的隱患。2）后半部分是漂亮的國家宏觀數(shù)據(jù)和膨脹的地產(chǎn)泡沫。1997年外債問題導(dǎo)致韓國遭遇國家破產(chǎn)危機(jī)，在被迫接受IMF的苛刻條件，對(duì)金融系統(tǒng)進(jìn)行刮骨療傷式的改革后，韓國經(jīng)濟(jì)迅速修復(fù)。并且借助信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，韓國綜合實(shí)力反而更強(qiáng)了。但是，獲得IMF“搶救”的代價(jià)是外資對(duì)韓國金融、電子等重要產(chǎn)業(yè)的持股上升，特別是銀行業(yè)的外資持股一度高達(dá)66%，極大的弱化了韓國政府對(duì)國內(nèi)金融業(yè)的管控能力，導(dǎo)致其對(duì)后續(xù)地產(chǎn)泡沫應(yīng)對(duì)乏力、居民加杠桿近乎失控。
　　■ “弱政府”調(diào)控?zé)o力、全球貨幣寬松、奇特租房體系是韓國地產(chǎn)泡沫的主要原因。韓國房價(jià)在城鎮(zhèn)化后期仍持續(xù)暴漲，原因主要有三：1）“弱政府”管控能力有限，且難以一以貫之。1990s后，韓國財(cái)閥當(dāng)權(quán)逐漸明顯，偶有個(gè)別政府致力于房地產(chǎn)調(diào)控，但僅在5年任期內(nèi)很難有作為，而多數(shù)政府代表了財(cái)閥集團(tuán)利益，主要出臺(tái)的是偏放松的支持措施。2）自亞洲金融危機(jī)后，韓國開啟住房金融市場化，全球貨幣大寬松的環(huán)境下房地產(chǎn)調(diào)控面臨掣肘。韓國近二十年來的兩輪房價(jià)大漲，均發(fā)生于美聯(lián)儲(chǔ)貨幣寬松時(shí)期。2004-2006年、2020-2022年韓國房價(jià)分別上漲14%、26%。3）全租房制度推升房價(jià)及居民杠桿。該模式下，租戶預(yù)付房產(chǎn)市場價(jià)值50%-80%的保證金，期間無需支付其它租金。期間房東獲得保證金的支配權(quán)，而大部分保證金都流入房地產(chǎn)市場，這相當(dāng)于房東向租戶“借杠桿”。而韓國傳貰房保證金規(guī)模巨大，大致與家庭抵押貸款規(guī)模相當(dāng)。若考慮傳貰房保證金，韓國居民杠桿率將達(dá)156%，位列全球第1。