>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)對北京西城百萬莊棚改項目的點(diǎn)評：城中村改造的序章(二)-231120
| 上傳日期： |
2023/11/21 |
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| 541KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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百萬莊北里居民住房改善項目（簡稱“百萬莊項目”）是北京市中心第一個棚戶區(qū)改造項目。百萬莊項目位于北京西城，占地總面積3.4萬方，分為北區(qū)A、B地塊和南區(qū)C、D地塊，涉及正式房屋建筑面積約5.33萬方，其中樓房24棟，涉及被征收人1242戶，其中居民1227戶，單位15個，常住人口約4400人。目前項目已處于中后期，A地塊于2023年8月封頂，B地塊于2017年完成回遷工作，C地塊和D地塊近期即將實(shí)現(xiàn)回遷。
城中村改造中回遷意愿強(qiáng)的項目，可以參考百萬莊項目選用以回遷安置為主，輔以定向安置和貨幣補(bǔ)償?shù)陌仓梅桨?。回遷為百萬莊項目的主要安置策略，根據(jù)項目啟動前的民意調(diào)查，97.3%的居民同意以整體改造的方式改善居住條件，而正式啟動預(yù)簽約后，僅用時19天簽約比例就超過70%。百萬莊項目提供的回遷安置房為原址新建住宅樓，居民可根據(jù)被征收的房屋按照戶型、面積、居室等核算價值，分配到對應(yīng)的回遷安置房區(qū)間，對于超出原住房面積的部分需要承擔(dān)其費(fèi)用。此外，項目還提供回龍觀融澤家園作為外遷的定向安置房源和相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償方案。我們認(rèn)為百萬莊項目和部分城中村具備的共同特點(diǎn)是“地理位置優(yōu)越從而居民回遷意愿較強(qiáng)”，此類城中村改造項目可以參考以回遷為主要形式的棚改項目。
部分城中村項目也具備規(guī)模大、地區(qū)情況復(fù)雜等特征，可以參考百萬莊項目設(shè)計盡可能種類豐富的回遷方案以提升同意率。百萬莊項目前期按照居民全部回遷的設(shè)想進(jìn)行規(guī)劃，共設(shè)計了90種戶型，結(jié)合補(bǔ)償方案進(jìn)行“區(qū)間對區(qū)間”的居民安置。部分城中村存在人口密度高、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、利益主體多元化等特征，參考百萬莊項目，也應(yīng)盡可能細(xì)化安置計劃，從而滿足不同群體的需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)同意率的提升并推進(jìn)項目進(jìn)程。
投資建議：行業(yè)改革已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，新模式將帶來行業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇，中期推薦龍頭保利發(fā)展等，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團(tuán)、招商蛇口等。同時，新增關(guān)注資產(chǎn)端仍然健康的企業(yè)，預(yù)計隨著市場的調(diào)整、債務(wù)的化解，將迎來困境反轉(zhuǎn)的機(jī)會，預(yù)計會在2024年逐步體現(xiàn)。
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