>> 東方金誠(chéng)-房地產(chǎn)行業(yè)：從金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)看房地產(chǎn)金融政策改革-231122
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2023/11/22 |
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東方金誠(chéng) |
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11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記在中央金融工作會(huì)議上的重要講話精神和會(huì)議部署，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作。關(guān)于房地產(chǎn)金融，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“各金融機(jī)構(gòu)要深入貫徹落實(shí)中央金融工作會(huì)議部署，堅(jiān)持‘兩個(gè)毫不動(dòng)搖’，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好‘第二支箭’支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門(mén)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。要積極服務(wù)保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。本次金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)是對(duì)中央金融工作會(huì)議精神的進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，其中房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革是接下來(lái)政策發(fā)力的一個(gè)重點(diǎn)。
二季度以來(lái)樓市再度轉(zhuǎn)弱，房企銷(xiāo)售端持續(xù)承壓、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加劇。下半年碧桂園暴雷，讓市場(chǎng)信心再次受到沉重打擊。在此背景下，近期金地、萬(wàn)科等多家優(yōu)質(zhì)房企相繼被推上風(fēng)口浪尖，遭遇股債雙殺，房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵，維護(hù)金融安全、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要性和緊迫性再次提升至歷史高度。這是本次會(huì)議大篇幅提及房地產(chǎn)金融工作，再次強(qiáng)調(diào)從供給端加大對(duì)房企融資支持力度的直接原因。
關(guān)于本次座談會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融方面提出的指導(dǎo)意見(jiàn)，我們作出如下分析：
加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革將是接下來(lái)一段時(shí)間的政策重點(diǎn)。本次會(huì)議延續(xù)了中央金融工作會(huì)議要“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的會(huì)議精神，是針對(duì)當(dāng)前房企信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題提出的有效應(yīng)對(duì)措施，意在改善房企融資環(huán)境，緩解重點(diǎn)房企信用風(fēng)險(xiǎn)，改善市場(chǎng)預(yù)期。但“一視同仁”并不代表“全部覆蓋”，在滿(mǎn)足一部分房企合理融資需求的同時(shí)將推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組，意味著房地產(chǎn)行業(yè)格局的重塑。
會(huì)議延續(xù)“三支箭”政策方向，針對(duì)信貸、債券和股權(quán)融資分別提出“對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸”，“繼續(xù)用好‘第二支箭’支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資”和“支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資”。其中在信貸支持方面，有消息稱(chēng)監(jiān)管部門(mén)在座談會(huì)上提出“三個(gè)不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。我們預(yù)期，今年底明年初銀行將顯著增加對(duì)房企的信貸投放力度，其中支持保交樓將成為主要發(fā)力方向，進(jìn)而起到穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心的效果。
我們認(rèn)為，加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革將再次為市場(chǎng)注入信心，但對(duì)帶動(dòng)行業(yè)整體回暖效果有限。近日有消息稱(chēng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，可能有50家國(guó)有和民營(yíng)房企會(huì)被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貨、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。雖然消息的真實(shí)性尚未得到官方證實(shí)，但市場(chǎng)預(yù)期已作出調(diào)整，近兩個(gè)交易日金地、龍湖等房企債券價(jià)格迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈。當(dāng)然，我們也注意到，與2022年11月“三支箭”政策出臺(tái)背景類(lèi)似，當(dāng)前樓市仍處筑底階段，在需求端銷(xiāo)售乏力的情況下，供給端政策恐難以發(fā)揮預(yù)期效果，政策將更多作用于行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的緩釋?zhuān)瑢?duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回暖等效果較為有限。
此外，會(huì)議還提到“要積極服務(wù)保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等內(nèi)容。中央金融工作會(huì)議以來(lái)，監(jiān)管層多次發(fā)聲明確加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，是中央作出的重大決策部署，是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措。本次會(huì)議再次明確這一改革方向。我們分析，政策落實(shí)初期各地將更多以收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主推進(jìn)保障房工程，即在解決低收入群體和青年群體階段性住房問(wèn)題的同時(shí)，解決部分商業(yè)樓盤(pán)去化問(wèn)題，緩解房企流動(dòng)性壓力并帶來(lái)銷(xiāo)售端的改善。長(zhǎng)期來(lái)看，保障房的推廣將在一定程度上帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的分化，剛需型和改善型住房之間面臨結(jié)構(gòu)化調(diào)整；但隨著保障房與商品房“雙軌制”發(fā)展模式形成，有助于推動(dòng)商品住房回歸商品屬性，在“房住不炒”的原則下構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
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