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11月，百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比-3.4%，同比下降30.0%，同比降幅較10月擴(kuò)大1.7pct，銷售均價(jià)同比小幅提升2.5%；1-11月，百強(qiáng)房企銷售額同比減少15.5%，降幅較1-10月擴(kuò)大1.5pct；整體看，11月百強(qiáng)房企銷售額修復(fù)力度邊際走弱，需求側(cè)寬松政策有利于避免銷售大幅回落，市場或仍將維持弱復(fù)蘇節(jié)奏。
　　11月，TOP10/20/50/100房企的全口徑銷售金額、全口徑銷售面積分別為2,007億元、2,860億元、3,660億元、4,285億元；1,066萬平、1,571萬平、2,074萬平、2,418萬平，當(dāng)月同比分別為-17.2%、-25.1%、-26.9%、-30.0%；-30.8%、-30.2%、-30.3%、-31.7%，環(huán)比分別為-1.7%、+1.3%、-2.5%、-3.4%；-2.4%、+7.7%、+14.5%、+10.6%。
　　1-11月，TOP10/20/50/100房企的全口徑銷售金額、全口徑銷售面積分別為24,373億元、34,474億元、46,693億元、55,288億元；14,312萬平、19,795萬平、26,252萬平、30,965萬平，累計(jì)同比分別為-10.0%、-11.0%、-13.8%、-15.5%；-19.7%、-20.7%、-23.6%、-23.4%。
　　1-10月百強(qiáng)房企銷售集中度同比下降1.2pct至36.9%，同比連續(xù)3個(gè)月回落。1-11月TOP50房企銷售額累計(jì)同比中位數(shù)繼續(xù)下滑至-9.4%，累計(jì)同比正增長的房企數(shù)量較10月有明顯減少，頭部房企銷售進(jìn)一步承壓。
　　1-10月，TOP10/20/50/100房企權(quán)益銷售額占全國商品房銷售額比重分別為16.4%、22.8%、30.8%、36.9%，百強(qiáng)房企銷售額集中度同比下降1.2pct。
　　11月，20家主流重點(diǎn)房企中，銷售額單月同比表現(xiàn)前三名的公司為：華潤置地（+9.1%）、招商蛇口（+3.2%）、萬科地產(chǎn)（+2.7%）；1-11月，20家主流重點(diǎn)房企中，銷售額累計(jì)同比表現(xiàn)前三名的公司為越秀地產(chǎn)（+28.8%）、華發(fā)股份（+18.3%）、華潤置地（+13.6%）。
　　1-11月，TOP50房企中的46家房企全口徑銷售額累計(jì)同比平均值為-10.7%，中位數(shù)-9.4%，其中累計(jì)同比正增長公司有16家，較1-10月減少4家；累計(jì)同比在+30%以上的房企有2家，較1-10月減少6家，頭部房企銷售進(jìn)一步承壓。
　　投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政治局會議指出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，優(yōu)化房地產(chǎn)政策箭在弦上，消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)。從供給側(cè)看，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；從需求側(cè)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費(fèi)需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，促需求政策陸續(xù)落地，高能級城市房地產(chǎn)市場供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團(tuán)、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團(tuán)；2）看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。