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房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/11/25-23/12/1）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交407萬平米，環(huán)比+34%；其中，一二線環(huán)比+37%、三四線環(huán)比+5%；11月累計(jì)一手房月成交同比-10%，較10月-4pct；其中，一二線同比-10%、三四線同比-7%，分別較10月5pct和+4pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交114萬平米，環(huán)比-3%；11月截至上周累計(jì)成交同比+9%，較10月-4pct。庫存方面，上周15城推盤262萬平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比0.62倍，最近3個(gè)月（23年9-11月）分別為0.77倍、1.27倍和0.65倍。截至上周末，15城可售面積為9,934萬平米，環(huán)比+1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為18.2個(gè)月，環(huán)比+0個(gè)月。目前短期庫存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給已經(jīng)過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫存及短期無效庫存均在走高。
　　主要政策新聞：宏觀方面，央行等八部門聯(lián)合發(fā)文要求對(duì)暫時(shí)遇到困難但產(chǎn)品有市場、項(xiàng)目有發(fā)展前景、技術(shù)有市場競爭力的民營企業(yè)，按市場化原則提前對(duì)接接續(xù)融資需求，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸；央行發(fā)布2023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加大對(duì)城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等金融支持力度；央行行長潘功勝表示，中國房地產(chǎn)業(yè)正在尋求新的平衡，已能看到一些積極發(fā)展的跡象；為保障性住房等“三大工程”建設(shè)提供中長期低成本資金支持，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；建行、交行、上交所等分別與多家房企召開座談會(huì)。城改方面，1-10月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.28萬個(gè)，涉及居民865萬戶。公積金政策方面，揭陽、德陽、唐山、南京等地有所放松。購房補(bǔ)貼方面，廣州、肇慶、保靖、杭州等地提供補(bǔ)貼。房貸利率方面，截至9月底，超過22萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個(gè)基點(diǎn)。市場方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年11月，50家房企單月銷售金額3,225億元，環(huán)比1.1%，較22年同比-27.6%；銷售面積為1,877萬方，環(huán)比+2.6%，較22年同比30.7%，11月銷售降幅仍較明顯。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：萬科A中金印力消費(fèi)REIT獲得中國證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊的批復(fù)；萬科A擬發(fā)行CMBS規(guī)模合計(jì)不超過14.35億元，期限不超過18年。招商蛇口發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模為38.40億元，3年期/票面利率為3.20%。股份回購方面，ESR連續(xù)5日回購964萬股（占總股本0.0022%）；貝殼連續(xù)4日回購209萬股（占總股本0.0006%）；綠城服務(wù)連續(xù)5日回購99萬股（占總股本0.0003%）；旭輝永升服務(wù)連續(xù)5日回購150萬股（占總股本0.0009%）；新大正回購6.6萬股（占總股本0.0290%）。銷售：1-11月美的置業(yè)616.8億元，同比-15.78%。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.89%，滬深300指數(shù)下跌1.56%，相對(duì)收益為-3.33%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第31位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：同達(dá)創(chuàng)業(yè)、*ST基礎(chǔ)、數(shù)源科技、萬業(yè)企業(yè)、中潤資源，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為大龍地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、華發(fā)股份、中交地產(chǎn)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌4.79%，滬深300指數(shù)下跌1.56%，相對(duì)收益為-3.23%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為5.7/5.2倍；物管23/24PE均值分別為13/11倍。
　　投資分析意見：近期政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，隨后一二線城市放松政策加速落地，不過由于目前居民購買力和購買意愿雙弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)，而住房雙軌制是中長期政策頂層設(shè)計(jì)，從而兼顧短期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和長期健康發(fā)展。并預(yù)計(jì)核心城市銷售將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期