>> 華泰證券-固收視角：京滬地產(chǎn)需求端優(yōu)化“靴子”落地-231214
| 上傳日期： |
2023/12/15 |
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pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
張繼強,朱沁宜 |
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此報告為加密報告 |
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事件
12月14日，北京住建委等5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，提出優(yōu)化普宅認定標準、下調(diào)首套二套房貸款首付比例下限并延長房貸期限、降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限，以更好地支持剛性和改善性住房需求。同日，上海也調(diào)整了普通住房標準，并降低了首套二套房的首付比例和房貸利率下限。
點評
1、北京、上海普宅認定標準時隔9年優(yōu)化
北京、上海當前沿用2014年普宅認定標準，價格約束與市場實際的適應(yīng)性已較弱。普宅認定的核心在于對成交價格的限制。在此次政策之前，北京、上海已經(jīng)9年未調(diào)整普宅認定標準，而商品房價格較2014年已經(jīng)大幅上漲，截至2023年11月，北京、上海的樣本住宅平均價格較2014年末分別上漲40.17%、60.35%。原有的普宅價格標準在新的市場情形下顯得較為“嚴苛”，導(dǎo)致購房者普遍需要承擔更高的首付比例和稅費成本。隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，有必要適當優(yōu)化普宅標準尤其是成交價格標準。
普宅單套建筑面積標準小幅上調(diào)，重在優(yōu)化價格約束。在面積限制上，北京、上海均將“單套建筑面積在140平方米（含）以下”改為“144平方米（含）以下”。在價格限制上，北京將各環(huán)線的單價上限明顯提高，5環(huán)內(nèi)單價上限從39600元/平方米提升至85000元/平方米，5-6環(huán)單價上限從31680元/平方米提升至65000元/平方米，6環(huán)外單價上限從23760元/平方米提升至45000元/平方米。同時，北京取消總價標準，普宅認定不再看總價。上海直接取消了實際成交價格約束，對普宅只看容積率和單套住房建筑面積。
普宅標準調(diào)整有利于購房者賣舊買新和享受稅收優(yōu)惠，降低住房交易成本。在原有政策下，北京、上海的普宅標準與首付比例和稅收優(yōu)惠掛鉤，非普住宅的二套房首付比例較普通住宅高出20%，稅收差異主要體現(xiàn)在增值稅，在北京，個人出售2年以上普通住宅免征增值稅，非普住宅則需要按差額征收5%的增值稅。在上海，個人出售5年以上普通住宅免征增值稅，非普住宅則需要按差額征收5%的增值稅。此次政策出臺后，京滬普宅價格標準明顯放松，且首付比例下限統(tǒng)一，更多的商品房可被認定為普通住宅，主要有利于降低改善性群體賣小買大的換房成本。根據(jù)北京住建委披露，新政出臺后全市普宅占比可提高至七成左右。
2、北京、上海降低首付比例下限
首套房首付下限統(tǒng)一降至30%、二套房首付下限按區(qū)域差異化調(diào)降。9月1日，北京、上海響應(yīng)中央“認房不認貸”政策，使得無房有貸者的首套房首付比例下降，但并未專門出臺降首付政策，且二套房首付下限維持不變。在現(xiàn)有政策下，北京首套房首付比例為普宅35%、非普40%，二套房首付比例為普宅60%、非普80%。上海首套房首付比例為35%，二套房首付比例為普宅50%、非普70%，與全國統(tǒng)一下限（首套20%、二套30%）仍有較大距離。此次北京、上海同時將首套房首付下限統(tǒng)一下調(diào)至30%，對于二套房首付下限，京滬對核心和非核心區(qū)域?qū)嵤┎町惢{(diào)降，不再區(qū)分普宅和非普住宅。具體來看，北京調(diào)整為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。上海調(diào)整為不低于50%，臨港和嘉定等6個行政區(qū)不低于40%。此外，北京還延長了貸款期限，貸款最長年限從25年恢復(fù)至30年。
此次北京、上海降首付力度較大，同時降低了剛需和改善群體的購房資金門檻，增加購房加杠桿空間，且非核心區(qū)域調(diào)降幅度更大，也符合城市內(nèi)部各區(qū)域樓市景氣度冷熱分化的現(xiàn)狀，有利于促進商品房供需平衡、職住平衡。
3、北京、上海降低房貸利率下限
首套、二套房貸利率下限明顯下調(diào)。此前北京、上海房貸加點幅度相對全國下限較高，北京為首套不低于LPR+55BP、二套不低于LPR+105BP。上海為首套不低于LPR+35BP、二套不低于LPR+105BP。本次政策出臺后，北京城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于LPR+10BP、LPR+60BP，加點下調(diào)45BP；非城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于LPR、LPR+55BP，加點分別下調(diào)55BP和50BP。上海首套房貸利率下限統(tǒng)一降至LPR-10BP，加點幅度較原先下調(diào)45BP。上海二套房貸利率調(diào)降幅度較北京更高，二套房貸下限為不低于LPR+30BP，加點下調(diào)75BP，臨港和嘉定等6區(qū)域二套房下限不低于LPR+20BP，加點下調(diào)85BP，與全國下限持平。
此次北京、上海降低房貸利率下限，減輕了一線城市購房的房貸利息支出，與降首付、普宅標準優(yōu)化相結(jié)合，有利于進一步推動購房需求釋放。
8月末以來，核心城市已經(jīng)成為限購限貸等需求端放松的主力軍，而一線城市尤其是北京、上海的政策定力一直較強。從銷售表現(xiàn)看，此前政策局部顯效，但持續(xù)性偏弱，11-12月上旬新房成交仍處于近五年同期低位，樓市低迷態(tài)勢有待扭轉(zhuǎn)。此次京滬同時優(yōu)化普宅標準和限貸政策，需求端放松力度明顯提升，信號意義較強，關(guān)注政策出臺后二手房掛牌、帶看和成交轉(zhuǎn)化情況，以及二手向一手的傳導(dǎo)能否暢通。中央經(jīng)濟工作會議未提房住不炒+先立后破+三大工程，對地產(chǎn)表述較積極，結(jié)合此次京滬需求端放松，在可見政策范圍內(nèi)的其他增量措
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