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京滬地產(chǎn)新政有望改善預(yù)期，核心仍是銷售效果
　　12月14日，北京、上海調(diào)整地產(chǎn)相關(guān)政策，包括優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)首套二套房首付比例和下調(diào)房貸利率等，這是京滬自9月1日實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后的新一輪政策優(yōu)化。此外，廣深自8月30日官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，廣州9月20日放松非核心區(qū)域限購(gòu)，深圳11月22日調(diào)整首付比例和普宅標(biāo)準(zhǔn)，均階段性提振新房銷售。我們認(rèn)為此次京滬優(yōu)化調(diào)整地產(chǎn)政策，也有望釋放首次置業(yè)和改善置換需求，一線城市銷售改善有望帶動(dòng)全國(guó)地產(chǎn)銷售企穩(wěn)和加快保交付，相應(yīng)地改善建筑建材板塊公司回款，繼續(xù)推薦低估值、與銷售擬合相關(guān)性強(qiáng)的管材/玻璃，以及竣工端的石膏板/板材。
　　一線城市政策持續(xù)優(yōu)化，京滬優(yōu)化調(diào)整意義較大
　　自今年8月末一線城市陸續(xù)優(yōu)化地產(chǎn)政策以來，北京和上海的政策定力相對(duì)較強(qiáng)，因此本次調(diào)整優(yōu)化的意義較大，并有望加快全國(guó)的優(yōu)化政策落地。以普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為例，北京和上海此前一直沿用2014年的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于改善置換需求的價(jià)格約束較大，此次政策優(yōu)化有望推動(dòng)置換需求釋放。而在降低首付比例方面，此次北京和上海統(tǒng)一將首套房首付下限調(diào)整為30%，二套房40%/50%，相較此前首套房下調(diào)5-10pct、二套房下調(diào)0-40pct，其中北京在執(zhí)行的首套房普宅35%、非普40%，二套房普宅60%、非普80%；上海在執(zhí)行的首套房35%，二套普宅50%、非普70%。
　　核心仍然是銷售增速，期待銷售端企穩(wěn)
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年商品住宅累計(jì)銷售11.5億平米，同比-26.8%；今年1-10月商品住宅累計(jì)銷售7.9億平米，同比-6.8%；其中北京2022年/10M23商品住宅銷售分別同比-15.4%/+5.1%，上海分別同比+4.8%/-0.3%。從廣深的政策效果來看，根據(jù)國(guó)土資源局和房產(chǎn)局登記數(shù)據(jù)，今年10-11月商品房簽約成交面積逐月回升，其中廣州分別環(huán)比+3.8%/+37.1%，深圳分別環(huán)比+32.6%+8.0%。因此，我們預(yù)計(jì)京滬新一輪政策優(yōu)化調(diào)整后，有望推動(dòng)商品房成交上升，一線城市銷售改善有望帶動(dòng)地產(chǎn)需求端企穩(wěn)。
　　投資建議：推薦銷售端和竣工端受益企業(yè)
　　今年以來，地產(chǎn)鏈相關(guān)建筑建材公司受地產(chǎn)銷售和回款的影響，板塊調(diào)整幅度較大。我們認(rèn)為未來仍需密切關(guān)注地產(chǎn)銷售情況，一線城市相繼優(yōu)化調(diào)整地產(chǎn)政策有望推動(dòng)需求端企穩(wěn)，并加快回款和保交付，銷售/竣工環(huán)節(jié)的建筑建材公司有望受益，重點(diǎn)推薦低估值、與銷售擬合相關(guān)性強(qiáng)的管材（中國(guó)聯(lián)塑）/玻璃（旗濱集團(tuán)），以及竣工端的石膏板（北新建材）/板材（兔寶寶）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售繼續(xù)大幅下行，行業(yè)企業(yè)應(yīng)收大幅減值，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈導(dǎo)致盈利能力大幅下降。