>> 國海證券-房地產(chǎn)行業(yè)：2024年房地產(chǎn)市場怎么走(供給篇)-231219
| 上傳日期： |
2023/12/20 |
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| 1186KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
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作者： |
夏磊 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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中央經(jīng)濟工作會議提及，“加快推進保障性住房建設(shè)，平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城中村改造等三大工程，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。中央金融工作會議提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。
新發(fā)展模式需要新政策配套，展望2024年，我們預(yù)計供需兩端，政策新暖風(fēng)會繼續(xù)吹。
前期政策放松效果如何？
隨著“限購限價”政策相繼放松，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策逐步推進，各類房地產(chǎn)放松政策今年不斷出臺，持續(xù)加碼。如北京9月1日“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，9月新房與二手房成交量分別實現(xiàn)環(huán)比41.1%與28.0%的增長，然而一月后均有大幅回落，10月新房與二手房成交分別環(huán)比下降13%與24.8%，二手房成交量回落至新政發(fā)布前水平。供給端受“保交樓”政策影響，1-10月住宅竣工面積40079萬平方米，同比增長19.3%，但保交樓工作依然任重道遠(yuǎn)。
長期看，市場若要穩(wěn)步企穩(wěn)回暖，還需政策持續(xù)呵護。從需求端看，為引導(dǎo)住房需求順利釋放，因城施策措施有望進一步優(yōu)化。從供給端看，住房短缺問題基本得到解決，但住房結(jié)構(gòu)性不足問題仍然存在、住房質(zhì)量與國際比較仍然存在差距，為適用供需變化新格局，供給端政策將穩(wěn)步推進。
總之，2024年政策重點，需求端預(yù)計推動一二線城市繼續(xù)因城施策放松調(diào)控，供給端預(yù)計穩(wěn)步推進“三大工程”建設(shè)。
需求端：建議用好因城施策工具箱，支持剛需和改善需求
1、行政限制措施：解除限購或?qū)⑦M一步擴圍、落實配套政策
當(dāng)前，三四線城市需求端政策已基本放開。35城中，仍在實施限購的城市有9個；解除限購的城市有26個。33城已對限購措施進行了優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整措施主要是優(yōu)化限購區(qū)域，放松或取消外籍社保繳納期限，放寬多孩家庭限購套數(shù)，調(diào)整人才落戶門檻，取消限購政策等。
未來政策需在持續(xù)優(yōu)化過嚴(yán)過緊的行政限制政策的基礎(chǔ)上，著重完善配套措施，打好政策組合拳。具體來說，一是繼續(xù)根據(jù)現(xiàn)實情況放松限購區(qū)域，調(diào)整限購標(biāo)準(zhǔn)。限購政策仍可通過縮短限購社?；騻€稅年限、放松特殊區(qū)域限購、取消單身限購、適當(dāng)增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房限制、優(yōu)化人才購房、單位團購資格限制等政策多方面調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。二是優(yōu)化購房優(yōu)惠與購房補貼發(fā)放政策，擴大政策影響?？蓛?yōu)化空間包括面對特定人群如人才購房、生育購房等需求時，適當(dāng)擴充補貼范圍、降低補貼標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化優(yōu)惠線上申請程序、縮短補貼發(fā)放時間等，推動政策落地實施并傳導(dǎo)市場。
2、金融改善措施：或?qū)⒔档褪赘侗壤?、房貸利率，優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)
從政策設(shè)定看。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，各城市已調(diào)至“認(rèn)房不認(rèn)貸”。首付比例方面，8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，首套商貸首付最低比例統(tǒng)一不低于20%，二套商貸款首付款最低比例統(tǒng)一不低于30%，各地可因城施策執(zhí)行。利率方面，央行持續(xù)完善差別化住房信貸政策，貸款利率統(tǒng)一規(guī)定為二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策執(zhí)行。而根據(jù)央行1月發(fā)布的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，房價連續(xù)3個月下跌的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限。
從執(zhí)行層面看。當(dāng)前，各個城市金融政策最大的差異來自于首付比例、利率，但整體已有一定幅度的降低。三四線城市金融政策已較為寬松。首付比例，大部分已經(jīng)降至首套20%、二套30%。利率，最低降至首套lpr-50bp、二套lpr+20bp。35城中，29城最低首付比例已經(jīng)降至首套20%、二套30%。6城首付比例已有一定下調(diào)，首套（含非普通住宅）首付比例基本介于25%-30%、二套首付比例介于35%-50%。利率方面，35城中，8城首套降低至LPR-50BP，27城二套降低至LPR+20BP。大部分城市首套利率已觸底，如北京首套利率城六區(qū)內(nèi)為LPR+10bp，城六區(qū)外為LPR+0bp，上海首套利率為LPR-10bp，二套利率市區(qū)內(nèi)LPR+30bp，市區(qū)外LPR+20bp。
未來的政策空間或包括：降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等。具體來說，一是進一步降低購房首付比例。商貸首付仍有下降空間，核心城市二套房首付比例仍可進一步降低。二是降低房貸利率加點數(shù)。11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%。部分城市加點仍然較高，意味著接下來房貸利率尤其是二套利率還有更多自主定價空間與下降的空間。三是優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。隨著12月14日北京與上海相繼調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，大部分城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已較為適應(yīng)市場，目前可針對剛需和改善需求人群定向出臺優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)消費。
3、稅收優(yōu)化措施：稅收優(yōu)惠政策或?qū)U圍，降低交易稅費
稅收層面，當(dāng)前出臺的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補貼。未來的政策空間或包括：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優(yōu)惠、個人所得稅減免、二手項目交易環(huán)節(jié)土增稅減免。所得稅方面，延續(xù)實施居民“賣一買一”中已繳納的個人所得稅予以退稅的政策，目前該政策延續(xù)到2025年12
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