>> 上海證券-建筑材料行業(yè)周報(bào)：京滬出臺(tái)地產(chǎn)新政，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)-231219
| 上傳日期： |
2023/12/20 |
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| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
上海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
方晨 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
11月地產(chǎn)數(shù)據(jù)依然偏弱，但新開(kāi)工降幅邊際收窄。投資端看，2023年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比-9.4%，邊際下降速率較10月趨緩。新開(kāi)工和竣工端方面，2023年1-11月新開(kāi)工面積累計(jì)同比-21.2%，降幅邊際收窄；2023年1-11月房屋竣工面積累計(jì)同比+17.9%，保持較高正增長(zhǎng)。
11月商品房銷(xiāo)售同比降幅擴(kuò)大，一線(xiàn)商品房?jī)r(jià)格承壓。商品房銷(xiāo)售端，2023年1-11月商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比-5.2%，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比8%，同比降幅擴(kuò)大。價(jià)格端，2023年11月百城住宅平均價(jià)格環(huán)比變化+0.05%，其中一線(xiàn)/二線(xiàn)/三線(xiàn)環(huán)比分別變化-0.12%/+0.08%/-0.02%，結(jié)構(gòu)上一線(xiàn)價(jià)格降幅較大。
京滬分別出臺(tái)最新政策，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化，以及首付、貸款利率下降，體現(xiàn)托底地產(chǎn)，促進(jìn)需求端改善意圖。在當(dāng)前整體房地產(chǎn)數(shù)據(jù)偏弱的大背景下，12月14日北京及上海分別出臺(tái)地產(chǎn)新政，意圖帶動(dòng)需求端改善。此次京滬政策優(yōu)化集中在四個(gè)方面：1）優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；2）降低首付比例；3）降低貸款利率；4）北京延長(zhǎng)最長(zhǎng)貸款期限。我們認(rèn)為，從政策影響來(lái)看，第一，普宅認(rèn)定能夠進(jìn)一步平滑交易成本，尤其對(duì)于滿(mǎn)足普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)高總價(jià)房屋，滿(mǎn)五年將免征增值稅，帶來(lái)較大幅度的交易成本下降；第二，降低首付比例，尤其是二套房首付比例，能夠降低購(gòu)房門(mén)檻；第三，降低貸款利率，將有效降低購(gòu)房者按揭成本。
北京方面：（1）普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：?jiǎn)翁鬃》拷嬲{(diào)整為144平方米（含）以下，抬高單價(jià)的同時(shí)刪去總價(jià)要求；（2）降低首付比例，首套房首付比例下調(diào)至30%，城六區(qū)二套房首付比例下調(diào)至50%，非城六區(qū)二套房首付比例下調(diào)至40%；（3）下調(diào)房貸利率，城六區(qū)首套房貸利率不低于LPR+10bp，二套不低于LPR+60bp；非城六區(qū)首套不低于LPR，二套不低于LPR+55bp。
上海方面：（1）普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：?jiǎn)翁鬃》拷嬲{(diào)整為144平方米（含）以下，且刪去總價(jià)要求；（2）降低首付比例，首套房首付比例下調(diào)至30%，二套房主城區(qū)下調(diào)至50%，五大新城下調(diào)至40%；（3）下調(diào)房貸利率，首套房貸利率不低于LPR-10bp；二套不低于LPR+30bp，五大新城二套不低于LPR+20bp。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議18年以來(lái)首次未提“房住不炒”，防范地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，突出以“穩(wěn)”為主。2023年12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，對(duì)于地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，我們注意到一是突出以“穩(wěn)”為主，會(huì)議中提到要穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，我們認(rèn)為將有效帶來(lái)房企尤其是非國(guó)有房企融資的邊際改善；另一方面，會(huì)議提到加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)和實(shí)施城市更新，我們認(rèn)為或?qū)⒊蔀槊髂攴康禺a(chǎn)發(fā)展新模式的抓手。
行業(yè)重點(diǎn)數(shù)據(jù)跟蹤：
水泥：過(guò)去一周（12.09-12.15）本周全國(guó)水泥價(jià)格有所回落，華東、西南、西北等地區(qū)水泥價(jià)格小幅下跌。從需求端來(lái)看，以山東為例，近期雨雪低溫天氣影響施工進(jìn)度，降溫后整體需求偏弱。庫(kù)存方面來(lái)看，8省水泥庫(kù)存周環(huán)比變化-1.89%，庫(kù)存連續(xù)四周下降。利潤(rùn)端看，水泥行業(yè)工藝?yán)碚摾麧?rùn)繼續(xù)下滑至29.03元/噸。
平板玻璃：過(guò)去一周（12.09-12.15），浮法平板玻璃價(jià)格周環(huán)比上漲1%，玻璃庫(kù)存量為169.2萬(wàn)噸，周環(huán)比變化-0.21%，進(jìn)一步去庫(kù)。供給方面，產(chǎn)量和開(kāi)工率繼續(xù)小幅下降，周環(huán)比均變化-0.35%。成本端，本周重質(zhì)純堿價(jià)格環(huán)比變化+0.42%，價(jià)格增速放緩。
光伏玻璃：過(guò)去一周（12.09-12.15）光伏玻璃價(jià)格為26.5元/平方米，周環(huán)比變化-1.9%，三周以來(lái)價(jià)格首次下滑，庫(kù)存本周環(huán)比變化-0.29%，略有回落。供應(yīng)端來(lái)看，第50周產(chǎn)量環(huán)比持平。
玻纖：過(guò)去一周（12.09-12.15）玻纖價(jià)格較上周保持不變，連續(xù)三周環(huán)比持平。
碳纖維：過(guò)去一周（12.09-12.15）碳纖維價(jià)格繼續(xù)與上周持平，庫(kù)存高位環(huán)比變化+0.41%，本周止降回升；供應(yīng)方面，產(chǎn)量及開(kāi)工率本周環(huán)比繼續(xù)持平，供應(yīng)端保持穩(wěn)定。
投資建議
盡管當(dāng)前地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然有待進(jìn)一步修復(fù)，但我們認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)情緒過(guò)度悲觀。尤其是8月底以來(lái)，個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，存量房貸利率下調(diào)，優(yōu)化住房限購(gòu)，城中村改造等政策措施的密集落地；以及新發(fā)萬(wàn)億國(guó)債提升基建投資，12月初召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確提出積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快保障性住房等“三大工程”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，均有望支撐地產(chǎn)鏈。尤其是金融監(jiān)管提出“三個(gè)不低于”，擴(kuò)容房企白名單，有望解決房企債務(wù)問(wèn)題和當(dāng)前地產(chǎn)鏈負(fù)循環(huán)，進(jìn)一步穩(wěn)定建筑建材在內(nèi)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。因此，一是可以建議關(guān)注有望受益于房企融資改善，業(yè)績(jī)具有韌性的消費(fèi)建材，關(guān)注龍頭公司東方雨虹、偉星新材等。二是關(guān)注直接受益于基建投資的水泥板塊，尤其是近期水泥價(jià)格底部回升，基建需求預(yù)期企穩(wěn)，板塊估值也處于底部，建議布局龍頭公司海螺水泥、華新水泥等。
風(fēng)險(xiǎn)提示
宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)不及預(yù)期；統(tǒng)計(jì)樣本帶來(lái)數(shù)據(jù)差異。
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