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核心觀點：
　　本篇為中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神學(xué)習(xí)第二篇，重點分析保障性住房如何在穩(wěn)增長和加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中發(fā)揮作用。我們認(rèn)為，保障房建設(shè)意義重大，旨在從供給側(cè)出發(fā)推動房地產(chǎn)回歸良性循環(huán)，長期看也有望通過降低居民住房成本、制造業(yè)成本，進(jìn)而提振居民消費和民間投資，從而激活內(nèi)循環(huán)。
　　保障房建設(shè)將推動房地產(chǎn)良性循環(huán)
　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的是總量供過于求，但結(jié)構(gòu)性供需不匹配的問題?？偭繉用?，當(dāng)前住宅需求仍在放緩，房地產(chǎn)市場尚處在去化周期內(nèi)。結(jié)構(gòu)層面，現(xiàn)有的住房結(jié)構(gòu)尚未匹配居民多層次的住房需求，既存在人口流入規(guī)模較大地區(qū)的供給不足，也存在改善性住房的供給相對不足。
　　因此，加大保障性住房建設(shè)，就是從供給層面解決住房市場所面臨的問題。一是，加大保障房供應(yīng)，解決“夾心層”群體住房困難，降低居民住房成本。二是，在庫存壓力較大的城市，利用閑置的土地和房屋庫存籌建保障性住房，一方面可以加快保障房供應(yīng)的節(jié)奏，另一方面也幫助房地產(chǎn)市場庫存去化。三是，通過差異化供給分割需求群體，基本需求交由政府解決，改善需求交由市場解決。不僅針對性地解決工薪收入群體的住房困難問題，同時，高收入群體的需求交由市場解決，既滿足其對住房品質(zhì)、面積等的追求，也順應(yīng)未來以改善性需求為主導(dǎo)的住房市場發(fā)展。
　　長期看，保障房建設(shè)有望激活內(nèi)循環(huán)。
　　一是，降低居民住房成本，提振居民消費。2016年以來，我國房價迎來新一輪上漲，房價收入比明顯走高，居民杠桿率快速增加，高房價對消費的影響從早期的財富效應(yīng)轉(zhuǎn)向擠出效應(yīng)。具體表現(xiàn)為，消費率難以持續(xù)提升，城鎮(zhèn)居民消費傾向明顯回落。從區(qū)域?qū)用鎭砜?，我們搜集?5個一二線城市的消費和房價收入比數(shù)據(jù)，也同樣顯示房價收入比與消費支出呈反向變動。二是，通過建設(shè)產(chǎn)業(yè)保障房等途徑，降低中小微企業(yè)制造業(yè)成本。廣東省作為中小微企業(yè)聚集地，是最早實施產(chǎn)業(yè)保障房的地區(qū)，通過低租金形式擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)，有效降低制造業(yè)成本，從實際情況看，深圳提供產(chǎn)業(yè)用房約為市場價30%-50%。
　　保障房建設(shè)的國際經(jīng)驗借鑒
　　我們以新加坡、德國、日本為例進(jìn)行分析，在制度設(shè)計、建設(shè)方式等方面，借鑒其住房保障體系的建設(shè)經(jīng)驗。一是，保障體系上，通過建立多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將保障房和商品房市場進(jìn)行切割，解決不同群體的住房困難。例如，新加坡、日本、德國普遍采用的是對低收入群體提供廉租房，對中等收入群體提供可供購買或出租的改善性住房，高收入群體則直接對應(yīng)市場化住宅。二是，建設(shè)方式上，政府起到主導(dǎo)或引領(lǐng)作用，通過提供長期低息貸款、低價土地等方式，設(shè)立半官方或民間機(jī)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)和運營管理。三是，資金來源上，通過財政資金和銀行貸款籌集建設(shè)資金。例如，新加坡通過中央公積金保障組屋建設(shè)，德國通過政策性銀行和住房儲蓄制度提供低息貸款資金，日本則設(shè)立住宅金融公庫，引入儲蓄、養(yǎng)老金、保險等財政投融資資金。四是，運營管理上，設(shè)置嚴(yán)格的準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制，抑制保障房交易套利。例如，新加坡通過年齡、收入、是否有住房等限制申請條件，限制轉(zhuǎn)售時間，進(jìn)行閉環(huán)式管理。
　　風(fēng)險提示：保障房開工建設(shè)不及預(yù)期；房地產(chǎn)市場恢復(fù)不及預(yù)期。