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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/12/16-23/12/22）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交424萬(wàn)平米，環(huán)比+23%；其中，一二線環(huán)比+21%、三四線環(huán)比+46%；12月累計(jì)一手房月成交同比-10%，較11月-3pct；其中，一二線同比-6%、三四線同比-44%，分別較11月+5pct和-64pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交125萬(wàn)平米，環(huán)比+18%；12月截至上周累計(jì)成交同比+13%，較11月+4pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)172萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)推盤(pán)比為1.0倍，最近3個(gè)月（23年9-11月）分別為0.77倍、1.27倍和0.65倍。截至上周末，15城可售面積為10,030萬(wàn)平米，環(huán)比持平；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為17.5個(gè)月，環(huán)比-0.1個(gè)月。目前短期庫(kù)存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給過(guò)度出清，行業(yè)中期庫(kù)存處于低庫(kù)存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫(kù)存及短期無(wú)效庫(kù)存均在走高。
　　主要政策新聞：宏觀方面，中央財(cái)辦詳解2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)表示一是積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，二是抓緊推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，明年做好四大板塊、18個(gè)方面工作，推動(dòng)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)；12月央行1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)3.45%，上月為3.45%；5年期以上LPR報(bào)4.2%，上月為4.2%；中國(guó)人民銀行指出完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。因城施策方面，無(wú)錫房票持有人及其近親屬可以作為房票的使用人；北京住建局將商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩闭{(diào)整為“政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ?、核定支出、違規(guī)追責(zé)；?？谑姓{(diào)整核心限購(gòu)區(qū)域、取消離異限購(gòu)、調(diào)整人才引進(jìn)范圍、取消企業(yè)購(gòu)買住宅限制；住房公積金方面，武漢、中山、石家莊、沈陽(yáng)、平?jīng)龅鹊赜兴潘?。?gòu)房補(bǔ)貼方面，紹興、雅安等地有所放松。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：建發(fā)股份擬收購(gòu)建發(fā)地產(chǎn)8%股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格約27.51億元，交易完成后，公司持有建發(fā)房產(chǎn)62.65%股權(quán)。世茂股份控股股東峰盈國(guó)際及一致行動(dòng)人上海伯拉企業(yè)管理斥資4487萬(wàn)元增持世茂股份3797萬(wàn)股，占總股本的1.01%；保利發(fā)展于2023年12月16日-22日期間以均價(jià)9.83元增持508.75萬(wàn)股；黑牡丹發(fā)行中期票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)，注冊(cè)金額為10億元；中南城投質(zhì)押1860萬(wàn)股，占其持股比例1.15%，占總股本比例0.49%；貝殼-W回購(gòu)38.05萬(wàn)股（占總股本0.01022%）；綠城服務(wù)連續(xù)三日回購(gòu)108萬(wàn)股（占總股本0.03342%）。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.14%，滬深300指數(shù)下跌0.13%，相對(duì)收益為-4.01%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第26位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：金科股份、榮豐控股、亞太實(shí)業(yè)、中國(guó)國(guó)貿(mào)、萬(wàn)業(yè)企業(yè)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為濟(jì)南高新、京投發(fā)展、新黃浦、華鑫股份、云南城投。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌4%，滬深300指數(shù)下跌0.13%，相對(duì)收益為-3.87%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為5.3/4.9倍；物管23/24PE均值分別為11.3/9.2倍。
　　投資分析意見(jiàn)：近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議未提“房住不炒”，并強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放在首位，同時(shí)要求加快推進(jìn)三大工程，延續(xù)7月政治局會(huì)議的支持基調(diào)，此外本周京滬樓市政策同時(shí)放松再次強(qiáng)化支持態(tài)度，預(yù)計(jì)后續(xù)需求端將有更進(jìn)一步的改善空間，同時(shí)預(yù)計(jì)三大工程將逐步進(jìn)入落地期。我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)。并我們預(yù)計(jì)核心城市銷售將率先逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。