>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年11月公司月報：市場銷售低位分化，板塊估值再度回落-231225
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核心觀點：
房企銷售：市場成交延續(xù)低位，央國企表現(xiàn)穩(wěn)定。銷售金額方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，23年11月百強房企實現(xiàn)銷售金額4285億元，同比下跌30.0%，降幅環(huán)比上月擴(kuò)張1.7pct。重點跟蹤房企實現(xiàn)銷售金額3035億元，同比22年11月下跌27.9%，降幅環(huán)比上月收窄4.9pct，本月市場成交低位小幅波動。央企、地方國企銷售同比下跌13.9%、20.2%，民企降幅為52.3%，民企信用持續(xù)下跌，央國企亦受市場下行影響。具體房企來看，本月僅央國企中的華潤、萬科、招蛇、首開、越秀單月銷售金額同比增長，其余房企持續(xù)下跌。
房企拿地：拿地力度環(huán)比回落，投資利潤高位波動。根據(jù)公司拿地公告及中指數(shù)據(jù)，11月44家樣本房企中8家企業(yè)參與拿地，拿地規(guī)模497億元，拿地力度18%，較上月下降11pct。本月土地市場整體成交面積回升，但出讓土地多為二三線城市項目，疊加銷售持續(xù)低迷，房企拿地參與度降低。保利、建發(fā)、招蛇為拿地規(guī)模及拿地力度前三，拿地金額分別為114億元、97億元、85億元。11月部分主流房企拿地利潤率30%，華潤、招蛇、中海本月拿地利潤高達(dá)33%、33%、32%。年內(nèi)土地市場維持低競爭格局，主流房企均提高了投資標(biāo)準(zhǔn)。
房企融資：融資成本低位波動，信用債規(guī)模邊際回升。根據(jù)公司融資公告及wind數(shù)據(jù)，11月A股樣本房企實現(xiàn)債權(quán)融資489億元，環(huán)比增長48%，同比下降32%，本月樣本房企融資規(guī)模基本維持，但主流房企融資占比大幅提升。全口徑來看，房企23年10月信用債、海外債及信托凈流出405億元，發(fā)行到期比為0.45x，其中信用債發(fā)行到期比0.69x，海外債發(fā)行到期比0.11x，信托發(fā)行到期比0.03x，本月房企信用債融資規(guī)模邊際回升，海外債及信托持續(xù)收緊。11月房企境內(nèi)債權(quán)平均融資成本為3.65%，環(huán)比上升40bp，但仍處歷史低位。
房企估值及投資建議：板塊估值再創(chuàng)新低，房企信用持續(xù)低位。近一個月以來（2023年11月22日至2023年12月22日），滬深市場及港股市場房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，申萬房地產(chǎn)板塊當(dāng)月絕對收益-9.3%，相對收益-3.4%。恒生地產(chǎn)類指數(shù)絕對收益-4.5%，相對收益+3.4%。11月銷售端景氣度進(jìn)一步下滑，企業(yè)及行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)均不達(dá)預(yù)期。12月中旬北京、上海同日出臺需求端政策放松。當(dāng)前行業(yè)龍頭央國企股價壓力主要來自對于房價下跌的擔(dān)憂，若核心城市價格企穩(wěn)，企業(yè)估值具備較大修復(fù)機會，建議跟蹤政策落地效果，關(guān)注板塊及頭部優(yōu)質(zhì)房企的投資機會。
風(fēng)險提示。公司經(jīng)營公告數(shù)據(jù)與第三方公告數(shù)據(jù)存在一定差異，公司經(jīng)營業(yè)績及盈利情況不及預(yù)期，資金面政策收緊進(jìn)一步加碼等。
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