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板塊行情：本周（12月18日-12月22日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產指數(shù)下跌4.1%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第26位。
　　政策要聞：中央層面：1）住房城鄉(xiāng)建設部：新一輪保障性住房建設，以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房，其重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫(yī)護人員等這“兩類群體”；配售型保障性住房明確要實施嚴格的封閉管理。2）國家發(fā)展改革委：在橫琴粵澳深度合作區(qū)，嚴格控制商品住房用地，加強商品房預售資金監(jiān)管，探索對新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。將在合作區(qū)工作的人才、澳門居民等群體納入住房保障范圍。3）自然資源部：要學習借鑒浙江“千萬工程”經驗，深入推進全域土地綜合整治。加強國土空間規(guī)劃管控，做好鄉(xiāng)村振興用地保障。進一步深化農村土地制度改革。地方層面：1）北京：按照各自用途起始價占項目起始總價的比例，確定土地成交價款中溢價部分住宅用途、公建用途所占比例；調整預售資金監(jiān)管原則，將原來的監(jiān)管主體由銀行調整為政府，強化了住建部門對預售資金的監(jiān)管責任，并在流程制度、支取管理、日常監(jiān)管方面進行優(yōu)化加強。2）上海：繼續(xù)實施調整后的房產稅房產原值減除比例30%；《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》有效期延長至2028年12月31日。
　　公司動態(tài)：1）萬科A：目前股價走勢與行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉變以及行業(yè)面臨多種挑戰(zhàn)有關，公司將努力做好經營，最大程度維護公司和股東利益。2）越秀地產：公司的間接非全資附屬公司向廣州越秀住房租貸發(fā)展投資有限公司出售物業(yè)，包括73套商辦物業(yè)及4個停車位，商辦物業(yè)、停車位出售代價總額分別約為人民幣6707.3萬元、76.9萬元。
　　銷售端：新房成交同比為正，二手房成交環(huán)比上升。1）本周21城商品房成交面積325.3萬方，環(huán)比上升7%，同比上升0%；年初至今21城成交面積1.52億方，累計同比下降4.5%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為102.1萬方、146.8萬方、76.3萬方，周環(huán)比增速分別為2%、5%、19%，周同比增速分別為12%、8%、-23%。3）本周11城二手房成交面積170.9萬方，環(huán)比上升13%，同比上升42%；年初至今11城二手房成交面積7973萬方，同比上升27%。
　　投資策略：2024年地產總量數(shù)據(jù)可能面臨壓力，重點關注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續(xù)寬松，可能難以實質性扭轉市場下行局面。市場問題的根源并非是居民收入預期轉弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是行業(yè)存在大量的低質量土儲，導致供需關系逆轉。中長期看，探索出資產端穩(wěn)定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現(xiàn)板塊性機會仍需等待有轉折性的政策出現(xiàn)。重點關注相對確定性機會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關注綠城中國、越秀地產、招商蛇口、濱江集團、天地源、中新集團、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團等。
　　風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。