>> 海通證券-華潤置地(1109.HK)全球開發(fā)運營龍頭，新模式下行業(yè)標桿-240108
| 上傳日期： |
2024/1/8 |
大小： |
6351KB |
| 格式： |
pdf 共55頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
涂力磊,謝鹽 |
| 下載權限： |
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具備全球競爭實力的行業(yè)標桿企業(yè)。我們認為華潤置地是目前行業(yè)內(nèi)，少數(shù)不論在發(fā)展規(guī)模、競爭實力、商業(yè)模式和管理水平上具備全球競爭能力的行業(yè)標桿企業(yè)。圍繞城市發(fā)展目標和規(guī)劃，華潤置地在大型城市地標綜合體、大型城市更新\城市舊改、大型城市場館、城市TOD上蓋綜合體、城市開發(fā)運營生態(tài)圈構建和運營，五大方向上已樹立核心競爭力和資源優(yōu)勢。伴隨中國房地產(chǎn)行業(yè)日趨走向成熟，公司后期成長空間和發(fā)展?jié)摿⒊掷m(xù)釋放。
戰(zhàn)略模式清晰，成功構建“3+1”業(yè)務模式，即以“城市投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略定位為指引，構建開發(fā)銷售型業(yè)務、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務三大主營業(yè)務與生態(tài)圈要素型業(yè)務有機聯(lián)動。公司就“十四五”業(yè)績增長給予“重塑華潤置地，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展”的目標以及“截至2025年，在2020年基礎上實現(xiàn)權益簽約額和租金收入雙翻番”的明確指引。
開發(fā)業(yè)務行業(yè)龍頭，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務遙遙領先。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司2023年全口徑銷售金額同比為1.9%。在保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、中國海外發(fā)展、龍湖集團、綠城中國等龍頭房企中位列第二。對比行業(yè)龍頭公司2023年中報多元化布局情況，華潤置地在千億以上銷售規(guī)模藍籌房企中非開發(fā)類收入占總收入比重在25%，占比最高。公司屬當前藍籌房企中為數(shù)不多實現(xiàn)從住宅第一增長曲線，向商業(yè)等第二成長曲線成功跨越的企業(yè)！
REITS通道打開，補齊業(yè)務短板。公司已順應政策趨勢發(fā)布計劃分拆公司旗下山東青島購物中心作為首次C-REITs結構資產(chǎn)。REITs上市后將為公司提供獨立融資平臺和獨立上市平臺，有利于體現(xiàn)公司真實價值并與股東真正分享價值回報，同時增強后續(xù)公司探索新融資渠道發(fā)展業(yè)務的可能性。
利率下行周期，價值持續(xù)重估。華潤置地購物中心2016年以來平均回報率（EBITDA/Cost）大致在7.88%，高于公司2016年以來平均融資成本（大致在4.05%）。伴隨公司購物中心陸續(xù)走向成熟，以及后續(xù)無風險收益率下行，購物中心的潛在價值重估空間將被繼續(xù)打開。
投資建議：攻守兼?zhèn)?、價值凸顯，看好公司具備EPS和PE兩維度穩(wěn)步提升空間！給予公司“優(yōu)于大市”評級。預計公司2023年EPS為人民幣4.36元，10-12倍PE估值，對應市值區(qū)間為3396-4075億港元，對應合理價值區(qū)間為每股47.63-57.15港元。（本文非特別注明，均為人民幣計價，1港元=0.9156元人民幣）。給予公司“優(yōu)于大市”評級。
風險提示：1）行業(yè)新房總量增速具有縮量風險；2）市場修復不及預期。
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